達人開講

房貸、租屋...光住就吃掉4成薪水，通膨數字卻很「低迷」？背後到底出了什麼問題？

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圖片來源：Adobe Firefly

摘要

台灣2025年CPI 1.66%、美國2.7%，帳面差了超過1個百分點，但這個差距有一大部分來自「考卷配分不同」...。

你在台北租過房子嗎？每次約看房，開價一間比一間誇張，好不容易租到了，房東隔年又說要調。你的體感很明確，就是租金在漲，而且漲得你很有感。

結果你去查主計總處的CPI，2025年全年居住類年增率才+1.93%。

不到2%？你是在跟我開玩笑嗎？

先別急著罵統計局造假，問題不是有人在說謊，而是這把尺量的東西，跟你感受到的根本不是同一件事。

這就是今天要拆開來講的核心，也是理解台美通膨差異最關鍵的切入點。

最簡單的比喻。CPI就是一張考卷，食衣住行每個消費類別是不同題目，權重就是配分。你哪一題考得好、哪一題考砸了，最後成績多少，完全取決於那題配幾分。

美國那張考卷，光是「住」這一大題就暫了44.2%，快要半張考卷的分數。裡面有一個項目叫OER，翻成中文是「業主等價租金」，這單獨一項就吃掉整張考卷26.3%的配分。

台灣呢？居住類22.8%，房租指數大概佔整體CPI的15%左右。

差距非常明顯。美國的通膨溫度計，光是「住」這根水銀柱就暫了快一半刻度；台灣的考卷，「吃」跟「住」的配分差不多，誰也沒有壓過誰。

台灣跟美國在處理「自己住的房子怎麼算進通膨」這件事上，原理是一樣的。兩邊都不把房價直接算進CPI，而是問一個假設性的問題：如果你把自己住的房子租出去，能收多少租金？然後用這個「假設租金」來代表居住成本。

概念一樣，但實際操作完全不同。你可以想成兩個人都用體溫計量體溫，一個量腋溫、一個量耳溫，工具原理相同，但量出來的數字就是會有落差。

美國的BLS每6個月去收集一次樣本租屋的租金資料，OER的價格變動是從租屋市場上真正成交的租金去推估，還會調整房屋結構類型讓獨棟住宅權重更高。台灣的做法比較直接，固定房屋類型、樓層、坪數、設備這些條件，觀察「同一間房子的純粹價格變動」。

聽起來都很合理對吧？問題就出在接下來這段。

先講美國。

BLS追蹤的是「存量租約」，裡面一大堆是租金被鎖死的長期合約。市場上新簽的租約租金早就降了，但那些還沒到期的舊約根本沒反映。

所以CPI的Shelter項目就像一個反應超慢的溫度計，房間已經涼了，它還在顯示熱。2025年Zillow、CoreLogic這些民間平台的數據早就顯示新租戶租金回到疫情前水準，但CPI的Shelter還掛在+3.2%。Fed看著這個數字不敢降息，說白了就是被自己那支遲鈍的溫度計卡住了。

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