房產小常識
繼承後若出售房子，記得向地政事務所提出「1申請」，大大省下土地增值稅！
撰文者：鄭文在 更新時間：2026-07-20
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圖片來源：達志影像
摘要
夫妻間贈與土地雖免課土地增值稅，但屬「不課徵」，前次移轉現值仍沿用原本的取得年度，若贈與後2年內贈與人過世，該財產併入遺產稅申報，受贈人可申請將土地前次移轉現值改為繼承時公告現值，未來出售時可大幅降低土地增值稅。本文案例雖繳納21萬元遺產稅，但可省下約43萬元土地增值稅，關鍵在於主動向地政事務所申請變更，否則無法享有節稅利益。
如果遺產稅要繳納21萬元，但是未來出售房屋，土地增值稅可以省下43萬元，這樣一來一往倒賺22萬元稅金。所以，繼承登記完成後的節稅手續更顯得重要，千萬別忘記。
個案被繼承人於今年往生，在民國114年間，將其名下的一間華廈，利用夫妻贈與登記到太太名下，並於114年4月間完成移轉登記。由於夫妻贈與只有繳納房屋契稅，不需要繳納土地增值稅及贈與稅，所以過戶時產生的稅費並不多，坊間也常常利用這個方式來移轉所有權登記。
但是，夫妻贈與土地增值稅屬於不課徵，並非免土地增值稅，而該房屋是先生民國95年間取得所有權，所以，夫妻贈與後，土地的前次移轉現值仍然維持在民國95年先生取得所有權的時間點，也就是假設太太受贈取得後，未來在民國120年出售該房屋，土地增值稅必須由民國95年計算到民國120年的土地漲價總數額，課徵土地增值稅，並非由114年夫妻贈與取得後，計算到120年的土地增值稅，這是不課徵土地增值稅的意思。
死亡前2年內的贈與，必須合併計入遺產稅
今年先生往生了，因為是死亡前2年內的贈與，所以該太太受贈取得的房屋，依照遺產及贈與稅法第15條規定，必須合併計入遺產稅申報。經過國稅局的核算，併入申報後先生的遺產稅淨額約210萬元，以10%稅率計算，約繳納21萬元的遺產稅。在所有的繼承人的充分溝通後，5位繼承人分別取得應的的遺產，在歡樂的氣氛中，完成了遺產分割協議書的簽立。
由於，114年夫妻贈與的房屋有計入遺產稅申報，所以按照台財稅第831620404號規定：「贈與取得之土地，經依遺產及贈與稅法第15條規定併入贈與人之遺產總額課徵遺產稅後，受贈人於繼承原因發生日後再次移轉該土地，核課土地增值稅時，其前次移轉現值以繼承時之公告土地現值為準。」這件房屋土地增值稅的前次移轉現值，可以由原來的民國95年，變更為先生往生的民國115年，概算的結果大概幫太太省下約43萬元的土地增值稅。也就是如果太太一樣在民國120年出售該受贈取得的房屋，土地增值稅只要從先生往生的民國115年計算到120年就好，而不是原來的民國95年到120年，讓太太喜出望外。
類似的案件，國稅局不會主動幫我們提出申請，而是必須由受贈人太太另外向地政事務所地價課提出申請，把土地的前次移轉現值，從民國95年調整到配偶死亡日民國115年，未來出售房屋時，土地增值稅才不會被計算錯誤。試想，雖然繳納近21萬元的遺產稅，未來出售卻省下近43萬元的土地增值稅，難怪受贈與的太太眼神充滿了感激。
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正業地政士聯合事務所所長，前新北市地政士公會公關主委。
擁有不動產經紀人、地政士證照，專長為不動產稅法、不動產登記。
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