房產小常識
房地產冷清，法拍屋值得入手嗎？資深地政士：「這種情況」可考慮
撰文者：鄭文在 更新時間：2026-07-03
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圖片來源：達志影像
摘要
法拍屋流標後價格逐次下修，具備折價優勢，但是不少自住客仍擔心前屋主負債會影響「風水」。事實上，不是所有的法拍屋都源於債務問題，有些案件是屬於依據民法第824條進行的「變價分割」。
房地產冷清，買氣低迷，股市表現亮眼，所有的資金都往股市集結。今年第1季全國住宅拍賣案件比去年增加，顯示法拍市場有回溫跡象，讓法拍屋投資客的引頸期待。
就法院拍賣市場而言，每一次的流標都有8成以內的折價，如果以第一拍1,000萬元為例，第二拍800萬元，第三拍640萬元...讓許多的自住客趨之若鶩，由於法拍市場價高者得，當自住客投入法拍市場時，投標價格往往不按牌理出牌，投標價格讓許多投資客望塵莫及，鎩羽而歸。
對於法拍屋，跟市場價格相比，我們知道有一定的獲利空間。就投資客而言，得標後整理一下就會再出售，其中的價差，成為獲利的來源。但是，就自住客而言，沒有轉手的獲利因素，所以房屋的風水學，成了是否投標的因素。
很多的法拍屋，因為債務過高，在市場上出售價格低於負債，即使賣掉房屋也無法全部清償債務，取得清償證明，順利將房屋所有權移轉到買方名下，所以只好放棄自由市場中買賣，任由法院拍賣後，讓債權人參與分配受償，解決資不抵債的問題。當然，如果債權人繼續追償，可能還是有債務的問題，只是將債務問題暫時停損，爾後再清償。
為此，很多自住客會認為這樣的房屋，應該是風水不好才會債台高築，參與拍賣時有所猶豫。其實，債務人被法院拍賣的種類有很多種，可能是銀行貸款、信用貸款、私人二胎、卡債、欠稅、擔保債務...都讓房屋變成拍賣的物件。
不是所有的法拍屋都是來自負債
但是，並不是所有的拍賣房屋都是負債累累所引起。有一種情況，所有權人名下沒有負債，但是必須經由法院拍賣才能分配財產，就是所謂的變價分割。
依照民法第824條規定：因為所有權共有的關係，如果原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人，達成共有物分割的效果。在大繼承時代，類似的案件會愈來愈多，試想一間房屋由3個兄弟姐妹共同繼承，1人要賣2人不賣，該如何是好？如果是土地，或許還可以分割為3筆地號，1人持有1筆地號。但是，1間房屋無法割成3間房屋，1人分配1間，只好透過法院拍賣程序完成分割。如果是拍賣1,500萬元，3個人就可以平均分配取得500萬元，達到分割共有物的目的，這就是所謂的變價分割。
所以，有心撿便宜的自住客，如果擔心因為前屋主負債累累，可能是攸關這間房屋的風水，或許就可以選擇類似這種變價分割的法拍物件投標，免除心中的罣礙。
至於，如何分辨法院拍賣案件是債台高築還是變價分割呢？可以透過法院的查封筆錄判斷。比較困擾的是，依照民法規定變價分割案件，共有人有優先購買權，假設拍定人以1,000萬元拍定，如果共有人擬以1,000萬元相同條件優先購買，屆時，將改由共有人承買，法院會退還拍定人的押標金，可能是拍定人美中不足的遺憾。
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正業地政士聯合事務所所長，前新北市地政士公會公關主委。
擁有不動產經紀人、地政士證照，專長為不動產稅法、不動產登記。
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