房產小常識
不能只看房仲提供的行情表！房市老手教你用2網站估對房價
撰文者：陳淑泰
更新時間：2022-05-25
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C家老太太委託賣房時，房仲拿出同一條街道的成交行情表，以一間2017年的頂樓加蓋成交紀錄說：「這是最近這條街成交頂樓加蓋的房子，我一定會賣超出這個價格，會是歷史新高價，您放心好了！」這話說得很漂亮、聽起來沒有什麼錯，但其中大有玄機：
◎玄機1：這間房子坐落的街道，很巧地位在台北市精華區幾條知名道路之間，以長度規模來看，在台北市通常只會被劃分為一條巷道。
想當然耳，因為位在這條街上的房子不多，樣本數也少，房仲為了壓你的賣價，很理所當然地拿出「這條街」、「最近」一次的成交紀錄，但那距離C家賣房已是4年前的舊案了。有在關心房價的朋友都知道，台北市房價在1～2年之間的變動就很大了，更遑論是4～5年前？
◎玄機2：這房仲只拿著實價登錄表，在老太太面前晃了一下，80歲老太太眼力微弱，看不出所以然，只能用耳朵聽，聽到業務員說「保證創出歷史高價」、「前次成交的坪單價是46萬元」，根本不會再深究前一次成交到底是何年何月，也就覺得1坪賣到50萬元是很不錯的。
我實在要說，這個房仲很沒有良心，因為這條街道太小了，如果他真心要拿出附近的成交紀錄，應該把房子方圓至少300～500公尺以內的範圍、過去2年以內成交的房子都列出來才是（例如號稱房仲第一品牌且員工都有基本底薪的某公司，就是給方圓500公尺內所有成交的案件）。
C家絕對不是個案，我遇過很多次，房仲公司跟你說的實價登錄成交行情，就是會和你自己查的不一樣！
不能只看房仲給的行情表，務必親自動手查
不肖業者會刻意調動給客戶看的價格，尤其是那種放在個別案件下方的「成交行情說明」，通常是再製過的資料。這些業務員會只選擇對自己有利的案件來介紹；比如說，對要賣房子的委託人，只給你看成交價格比較低的那幾間，然後算出平均成交價，想說服你賣低一點；如果你是買方，只讓你看成交價格比較高的那幾間，說服你出高價。
也就是說，房仲業者會刻意掩蓋那些價格比較不利於成交的物件。他們只要漏列個兩間，就會和你自己查的資料長相完全不一樣。不要說是C父、C母那種80、90歲的老人家了，就連資訊來源充足、勤於做功課的一般年輕買房族，也經常被糊弄。
我說個身旁朋友的經歷，我這朋友今年剛好40歲，2021年6月，她看中一間台北市大安區通化街7樓華廈的5樓，出斡旋沒多久，房仲業務就約雙方出來見面協商價格。
這家房仲約談價格都是用「兩個小房間」策略，也就是兩面手法，不會告訴你另一方真正的想法。然後一邊拉、一邊砍，最後最重要的是挪出自己的仲介費。
我朋友一個人去，被關在協商室裡打電話給我，說房仲一直要抬她價，她不肯，卻形同被軟禁。
我告訴她，千萬不要再加價，因為對方都已經在現場了，代表你的價格有打中對方的底價，一定會成交；再往上加的價，通常只是讓房仲多賺佣金而已（果然最後的成交價只比她的出價高出25萬元，約總價的1.03%）。
我問她，同一棟華廈有沒有成交紀錄？她說有啊，房仲業務說7樓頂樓1坪成交78萬元。我說，頂樓是有加蓋的，所以6樓以下的物件當然不能跟頂樓價格比；另外仲介也說，3年前在6樓有成交一間，每坪單價69萬元，剛好是她的出價，房仲依此要求她再加些價格，說台北市房子這3年的漲幅很大之類的。
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