好房二三事

「台北市違章建築處理規則」修正案明年上路

家有頂樓加蓋 該注意哪些事?

撰文者:林帝佑 更新時間:2022-08-01 瀏覽數:25,163

違章建築注意!台北市政府近日修改「台北市違章建築處理規則」,內容主要是針對1994年12月31日前存在的「既存違建」。依現行規定,除了危害公共安全或專案計畫等優先查報拆除外,既存違建在一定條件下修繕或變更,都可以用「拍照列管」的方式處理,暫時不必查報拆除。

但是,將來修法後既存違建不得修繕,若有修繕行為,政府可優先查報拆除,等於台北市的既存違建將慢慢走入歷史,新規定預計在2023年1月1日上路實施。


台北市目前針對違章建築的處理原則,依照違建存在的時間分為3種,包含:1945年10月25日以前,及台北市改制後編入之5個行政區(文山、南港、內湖、士林、北投)都市計畫公布前已存在之建築物,稱為「舊有房屋」、1964年1月1日至1994年12月31日之間存在的「既存違建」,以及1995年1月1日以後存在的「新違建」(詳見表1)。

從時間軸來看,既存違建已經存在將近30年,一般建築物的使用壽命,依據台北市公布的「建築改良物耐用年數及每年折舊率表」來看,鋼筋混凝土造(RC)的建物耐用年數為60年、加強磚造為52年、一般磚造為46年、土磚混合造或木造則為30年或35年。

然而,針對既存違建,台北市建築管理工程處處長劉美秀表示,這些違建,由於其建築結構未經《建築法》或其他規則等相關規範檢討,其危害程度較一般合法建築物高,若發生災害,更容易有危險的情形發生。

因此,台北市政府自2021年9月開始,如果經消防局通報有發生火災之違建,政府單位就會查報優先拆除,而現在更進一步修改「台北市違章建築處理規則」,違建將被更嚴格地限制。

購屋市場》
擔憂頂樓加蓋價值漸減
恐引發投資客拋售

這顆震撼彈,會在房地產市場掀起什麼樣的漣漪?實務上,21世紀不動產企劃研究室襄理董家菱表示,台北市最常見到的違章建築是頂樓加蓋,在交易的時候,市場大約會以正常坪數的1/3至1/2的價格計算。假設公寓的頂層為5樓,正常市價每坪30萬元,頂樓加蓋的部分,就會以每坪10萬元至15萬元進行買賣。

不少投資客會買進有頂樓加蓋的物件收租,因為單坪成本相對較低,租金卻與正常樓層差不多,所以換算下來,投資報酬率更高。

不過這樣的市況將慢慢出現變化,紅色子房資產管理公司協理唐瑋分析,這次修改的方向,說明政府對於違章建築的取締將愈來愈嚴格,而且「台北市這麼做,新北市將來也有機會跟進。」

因此台北市政府欲修改規定的消息一出,市場已有部分包租公、包租婆擔憂未來頂樓加蓋收租爭議不斷,便採取較為觀望的態度,甚至有意出售、回收現金。反映到雙北市的買賣市場,唐瑋表示,買方得有「頂樓加蓋等既存違建,隨時可能被檢舉、拆除,且遇到損壞不得修繕」的心理準備。

公寓頂層本來就因為可及性問題,單價較低樓層來得低,而將來,在可用空間「只減不增」的預期心理下,公寓頂層的均價恐怕會更低,即便市況好也漲不如人。

至於頂樓加蓋本身,則會愈來愈沒有價值,目前結構體等狀況還堪用者,應會漸漸回歸到自用而非出租,避免因修繕問題出現爭議,或是遭到檢舉;而狀況不佳者,價值減損的速度則會更快,甚至最後是歸零。


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