好房二三事

善用組屋制度 落實居住正義

整理者:編輯部 更新時間:2022-11-01 瀏覽數:17,036

台灣在高房價與薪資普遍不成比例的現實環境下,買房似乎已經變成遙不可及的夢想,尤其是年輕人真的只能「望房興歎」。且居住成本過高,可能導致許多人無力組成家庭、養育兒女,出現不婚、不生的現象,使高齡化及少子化問題愈趨嚴重。

《取回房租:組屋給你住得起的未來》作者及其團隊,深入研究新加坡(該國住宅自有率高達9成)的住宅政策後,從興建模式和樣式考量、家庭方案之完整、參與式專案規畫、合理利率試算、建立有效商業模式等,融合台灣的法令規範及習俗,建構台灣版的組屋制度,運用「先入住、後儲蓄」的方式,透過「住宅基金儲蓄制度」(詳見名詞解釋),讓入住者能夠邊住、邊存錢,希望藉此滿足人們的住屋需求,朝向「住者有其屋」的理想前進。以下為本書精彩摘要:


將台灣組屋入住者繳納的每月房屋租金,提撥2/3投入壽險公司的年金保險作為儲蓄,另外1/3則支應營運管理成本費用,等入住者要搬離時,可領回該年度末的保單價值準備金。

近年台北市房價居高不下,鄰近的新北市、桃園市因交通路網普及、生活圈擴大及就業機會快速增加,吸引台北市市民遷入,帶動「脫北潮」加劇。根據內政部人口統計顯示,台北市人口自2014年起即出現淨遷出,且遷出情形逐年加劇,2021年台北市一年間人口短少7萬8,000人,其中淨移出人口更高達7萬6,000人,創下歷年新高,8年來人口淨移出總共超過22萬人。台北市人口淨遷出不僅是全台各縣市最嚴重,戶數也是7大都會區中唯一的負成長。

台灣將在2025年正式進入「超高齡社會」(即社會中65歲以上老年人口占比超過20%),而台北市在2022年1月底就已經正式成為6都中第1個超高齡的直轄市,每5位市民中就有1人超過65歲,比重超過20%。

我們認為,在人口過度集中、寸土寸金的都會地區,尤其是人口老化、年輕人口淨移出的台北市,特別適合推行台灣組屋計畫。因為推行組屋制度可以有效減輕年輕人與中產階級在台北市的生活和經濟壓力,減緩目前的「少子化」問題,同時降低「脫北」的速度,以避免台北市人口繼續快速老化以及都市萎縮等現象。

如果台北市政府能與民間壽險公司協力推行「台灣組屋」和「住宅基金儲蓄制度」2項政策,將能有效協助特定弱勢族群、年輕人、中產階級進行儲蓄,累積實力購買房屋所有權,並且確保市民在年邁時能夠在宅養老,或是存到足夠資金入住民間興辦的組屋社區,以避免在居住市場上淪為弱勢的一方。

與新加坡組屋差異在於
「先入住、再儲蓄」

本團隊在研究新加坡組屋和中央公積金制度執行方式時,發現政府在協助國人實現居住權、減輕房屋租金壓力的同時,更必須主動協助國人進行儲蓄,才能讓國人在未來擁有足夠的資金因應各種不確定因素。而儲蓄制度與居住權保障,除了特定弱勢族群有急迫的需求外,其實對於正在背負生活開銷、房租、保險等壓力的年輕群族和中產階級而言,也是相當重要。

台灣組屋與新加坡組屋最大的差異,在於新加坡是「先儲蓄、後選屋入住」,而台灣組屋則是「先選屋入住、再儲蓄」。台灣組屋制度特別設計了「住宅基金儲蓄制度」,目的是要幫助入住者能夠邊住、邊儲蓄。

所謂的「住宅基金儲蓄制度」,就是讓台灣組屋入住者所繳納的每月房屋租金,可以提撥2/3投入壽險公司的年金保險,另外1/3則作為「台灣組屋管理公司」之營運管理成本費用,當台灣組屋入住者要搬離時,可以領取該年度末的保單價值準備金。此舉將可有效協助台灣組屋入住者進行儲蓄,將原本繳給房東的房屋租金,轉變為幫自己儲蓄的儲備金,使其在離開台灣組屋時,手上擁有資金可以面對未來各種不確定因素,明顯有別於一般的「房屋租賃」和目前社會住宅的收租模式。

我們參考目前台北市社會住宅的規畫,嘗試擬出一房一廳、兩房一廳、三房兩廳此3種居住單元之坪數與可能租金,再參考台灣人壽的「e富保利率變動型年金保險」試算結果,試算台灣組屋「住宅基金儲蓄制度」之租金評估方案與保險額度。

經試算結果可知,當台灣組屋入住者於入住第3年後,其總保單價值準備金(解約金)將可高於實際總繳納保險費,且入住期間愈長,儲備金的複利效果就愈為明顯,實為執行儲蓄的有效方案。因此,我們認為「台灣組屋」與「住宅基金儲蓄制度」的結合,將可更全面地保障國人在台北市實現居住權,是解決台北市當前居住問題的可行方案。

政府與壽險業者
扮演2大關鍵角色

市府與壽險業者將是推動台灣組屋制度的2大關鍵角色,因為唯有政府才擁有制定法令(如調整容積率規定等)的權力,可以提供足夠的誘因,讓民間參與推動;而壽險業者則扮演提供穩定金流的角色,讓民眾能安心入住。

對壽險公司而言,參與台灣組屋計畫,將可擁有穩定的年金保險客戶群(即台灣組屋入住者),這也是吸引壽險公司願意協助推行此項政策的最大誘因。如果政府能夠針對有意願自建台灣組屋居住單元的壽險業者,針對其居住單元的部分,上修該壽險業者的「不動產投資額度比例」限制,將有助於提高壽險業者挹注資金推動台灣組屋的意願,而且藉由參與住宅基金儲蓄制度,壽險業者可同時拓展其保險客戶群,進而增加客戶購買其他保險商品的機會。(本文摘自第五部)

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