房產小常識
1條公式幫你找對新房貸
撰文者：林 竹
更新時間：2011-07-01
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【試算】
小丁向A銀行貸款20年期500萬元房貸，計息條件是：第1年機動計息利率1.86%、第2年機動計息利率2.0%，無寬限期與綁約。已還款1年，剩餘本金479萬元。第2年，央行升息，小丁在A銀行的房貸利率從2.0%跳到2.4%。這時，B銀行提供給小丁的利率條件是：第1年2.05%、第2年2.1%、第3年起2.4%，開辦費5,000元的房貸產品。小丁該不該轉貸？
Step1 A銀行無須綁約，不必付違約金
Step2 轉貸相關規費：地政設定規費5,748 元（479萬×0.12%）＋代書費5,000＋開辦費5,000元＝1萬5,748元
Step3 以剩餘本金479萬元做為第2年的轉貸金額，年期19年：使用A銀行貸款，利率為2.4%，1年繳息11萬2,754元；轉至B銀行貸款，利率為2.05%，1年繳息9萬6,245元
小丁不必付轉貸成本，第1年還可省761元利息（1萬6,509元－1萬5,748元），不用花錢就能轉到利率比較低的房貸產品。如果B銀行提供的第1年利率為2.07%，第1年只能省下1萬5,567元利息，連轉貸成本都支付不了，就不適合轉貸了。
新舊約利率差多少才划算？可用成本推算
永豐銀行新生分行業務副理蔡文欽表示，目前指數型房貸利率大約在1.76%∼2%之間，固定型房貸利率約在2.2%∼2.3%左右。一般而言，如果你原本的房貸利率比目前市場利率高出0.5%以上，就需要做轉貸，降低利率。
究竟新的房貸利率要比目前手中的房貸利率低多少，才值得你轉貸？每個人的狀況不同，例如是否過了綁約期、貸款餘額多少等都會影響，有些人利差必須在0.5%以上才適合轉貸，有的人可能只要利率差個0 . 2%、0.3%就划算。針對這問題，蔡文欽提供一個簡單評估轉貸利差的公式：
轉貸總成本÷剩餘房貸本金＝轉貸所需利差
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