房產小常識
1條公式幫你找對新房貸
撰文者：林 竹
更新時間：2011-07-01
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【試算】
小張貸款20年期，金額500萬元房貸，前2年固定利率2.0%，第3年起以2.2%為機動利率計算，無寬限期，綁約3年，若在第1年清償貸款，以未還款金額之1%計算違約金，第2年清償貸款則以未還款金額之0.75%計算違約金，第3年則為0.5%。若小張在貸款2年後想轉貸，剩餘房貸本金458萬元，轉貸銀行開辦費5,000元，利差要多少以上才划算？
原銀行提前清償違約金：
剩餘房貸本金458萬元×第3年違約金比率0.5%＝2萬2,900元
轉貸相關規費：
地政設定規費5,496元（458萬×0.12%）＋代書費5,000＋開辦費5,000元＝1萬5,496元
轉貸總成本：
2萬2,900元＋1萬5,496元＝3萬8,396元
轉貸所需利差＝3萬8,396元÷458萬元＝0.84%
新貸銀行首年利率比原貸利率低0.84%以上才值得轉貸，因此新貸首年利率至少要在1.36%（第3年利率2.2%－0.84%）以下
但如果小張的原貸款不需要綁約與違約金，那他轉貸時只要找到利差約0.34%（轉貸總成本1萬5,496元÷458萬元），首年利率約1.86%（第3年利率2.2%－0.34%）的新貸款就行了
【延伸閱讀】上海商銀個金部經理 馬婉瑜
(1)新貸銀行會重新評估貸款額度，若低於你需要的貸款額度，即使利率低，但因你必須再找其他管道補足差額，也不見得划算。
(2)如果是搭配政府優惠房貸加銀行房貸，轉貸時可向原貸銀行要求先扣掉政府優惠房貸的金額後，再用餘額計算違約金。
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