房產小常識

想靠房產賺錢　先修7學分

買房強迫儲蓄是一個好方法，但是很多人都會擔心：「房價這麼高，買了房子、背上房貸後，我的財務會不會從此『卡卡』，再也沒有能力做其他理財規畫？」

之所以有這樣的疑慮，是因為不知如何評估自己的買房實力，能付多少房貸、能買多少總價的房子。別擔心！以下就要教你評估方法，如何從口袋深度來推敲可以買多少總價的房子。

另外，如果是想買房出租當包租公，又想用租金養房貸的話，還要特別學會怎麼精算租金報酬率，以及該如何選擇具有足夠租屋人口支撐的市場，才不會買了房子卻招租不易，打翻「以租養貸」的如意算盤。

以下的7個學分，是想要買房自住或是買房招租的人的必修學分。

必修學分

1.從月薪推算負擔得起的房屋總價

房貸利率不到2%，好想棄租改買，晉升有殼階級；租金收益穩穩賺，以租金養房貸，讓人好心動。該如何知道自己是否有能力繳得起房貸嗎？能負擔多少總價的房子？這是自住客與包租公第一件要準確計算的功課。城市醫生不動產投資團隊創辦人柯惇貿建議，財力評估可參考2個依據：

依據1》總負債比不超過月收入7成

銀行審核還款能力是以「平均月收入」估算，通常是以最近1年所得稅扣繳憑單收入總額除以12個月，算出平均月收入。如果名下已經申辦過汽車貸款或信用貸款，或是有卡債，會吃掉這部分的額度。除非你收入很高，否則要是有很多消費性貸款將不利申請房貸，或是銀行會降低貸款成數，你的自備款就必須拉高。

依據2》是否有其他財力證明

如果能拿出名下有其他存款或是收入證明，部分銀行會因此放寬房貸額度或提供房貸利率減碼；不過，傳統老行庫審核較嚴苛，貸款成數只看「月收入」，其他財力證明無法幫你加分。

【案例試算】有無其他負債，決定可買房子的總價

假設小陳年收入60萬元，平均月收入5萬元。

情況1：名下無其他負債，可買908萬的房子

小陳能負擔得起的房貸預估是3萬5,000元（5萬元×0.7）。以利率3%、20年期房貸反推，約可申貸636萬元房貸（每100萬元的房貸月付金約5,500元）；再以貸款7成反推房價，他可購買總價約908萬元的房子。

情況2：名下有小額信貸每月須還1萬元，只能買649萬的房子

小陳的每月還款上限為3萬5,000元，扣除小額信貸每月償還1萬元後，僅剩2萬5,000元。以利率3%、20年期房貸反推，約可申貸454萬元房貸（每100萬元的房貸月付金約5,500元）；再以貸款7成反推房價，他可購買總價約649萬元的房子。

換句話說，如果小陳名下有其他負債要還，即使只有每月1萬元，也會影響他能買的房屋總價，一來一往總價就差了259萬。

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