房產小常識
養房》精算口袋深度，是買房第一步
想靠房產賺錢 先修7學分
撰文者：郭莉芳
更新時間：2012-05-26
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4.學專業包租公，租金報酬率得抓10％
租金報酬率的算法有很多種，房仲或投資客最愛包裝高報酬率來吸引買方的購買意願，但是在專業包租公眼中，報酬率的算法只有1種。
而報酬率應該達到哪個水準才值得買進呢？業餘包租公是抓6%上下，專業包租公則會抓10%，建議投資報酬率至少6％，才值得買進。
租金報酬率計算方式
正確算法：年租金收入÷（房屋總價＋裝潢成本）－房貸利率＝報酬率
錯誤算法1：（年租金收入÷自備款）－房貸利率＝報酬率
錯誤算法2：年租金收入÷自備款＝報酬率
2種錯誤算法都是單算投入資金成本（即自備款）的報酬率，這是資金高槓桿的操作，並非房屋這項資產本身的報酬率，一旦出現閃失，風險很大，而房仲與投資客通常用來宣傳的包裝手法就是這2種。
最惡劣的算法就是連房貸利率都不計入，只看自備款與全年租金收益，一算下來，投報率更會放大好幾倍，讓沒當過包租公的菜鳥投資人傻傻地掏出錢來投資。
柯惇貿提醒，不管是專業包租公或是業餘包租公，投資報酬率都要採用第1種算法，就是用房屋的持有成本為分母，將購屋總價、裝潢成本、家電成本等都包含進去，算出來的報酬率才是最真實的。
5.挑上班族多、交通方便的區域入手
如何找出有足夠租屋人口的區域呢？答案是「有工作人口就租得掉」。該去哪裡找就業機會多的區域呢？手上有10間房子、住在桃園市的房地產達人Sillen的做法是「專挑工業區周遭」，因為就業人口多；買賣過10間房子的Collina位在人口稠密的台北，所以尋找「離捷運站走路不超過10分鐘的區域」。兩人買房的地區不同，但都看重上班族要交通便利的需求，以及有足夠的租屋流動人口，房子招租較容易。
既然如此，很多人會認為大專院校附近每年都有新生入學，應該是包租公最適合進攻的市場？其實房產投資專家，或是像Sillen這樣的租屋達人可不這麼認為。Sillen在當包租公前半年，也是租給學生，後來卻有學生半夜打麻將，被其他上班族房客不斷抗議，半年後他決定只租上班族，不再租學生，管理問題因此變少。
不碰學生租屋市場的3理由
柯惇貿分析，專業包租公之所以比較不願碰學生市場，理由有3：
1.學生族較不愛惜環境，物品損壞機率高。
2.作息與上班族相反，常常晚上還有同學拜訪，容易喧鬧擾鄰。
3.一點小事就要房東出面解決，而且還不能等，希望隨call隨到，造成上班族包租公的困擾。
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