房產小常識

想靠房產賺錢　先修7學分

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2.還款能力只能低估、不能高估

很多人為了買房子，會樂觀預估自己的收入情況，例如未來應該會加薪、下一個工作可能年薪更高等，不過，人生難免有意外，有時候意外失業導致收入中斷，或是不小心懷孕了，生活開銷大增，這些都有可能會影響房貸支付能力。

另外，想當包租公的人常會認為：「用房租付房貸，20年後等於單靠租金就白賺1間房子。」

但這是最理想的狀況，因為期間可能有人退租，房租收入馬上短缺2、3個月，如果沒有足夠的閒錢可以繳房貸，該怎麼辦？因此，不管自住或是招租，自己的還款能力必須低估，千萬不能高估。

擁有10年包租公經驗、怡富地產管理公司地產顧問曾鑑垣提醒，現階段房價已經漲高，租金卻沒有相對成長，租金報酬率被壓低，包租公付出的成本等於變貴，還款能力更不能太樂觀預估。

以前述公式算出來的房屋總價，最好大台北地區再減150～250萬元、其他縣市則減50～150萬元，尋找更低價區的房子，降低購屋成本，才不會讓租金報酬率被房貸利息全部吃掉。

3.找低總價產品或區域，拉高租金報酬率

最高曾經擁有超過200間套房的地產達人王派宏分析，目前租屋市場最受歡迎的是2房與套房（這裡指公寓改裝成的套房）產品，不但總價相對低，若以租金除以坪數後的單位報酬率來看，租金報酬率卻更高。

另外，標準的獨立小套房他則不建議買進，因為目前銀行對於獨立小套房的放貸審核變得嚴苛許多，許多實際坪數不到15坪的獨立小套房很難申貸，要不然就是貸款成數低於6成，等於是自備款要拉高，增加自有資金壓力。同時，小套房的轉手性也比較差，未來想脫手不見得能順利賣出，這是挑選房子時應該先有的認知。

除了獨立套房的申貸難度提高外，如果名下已經有房子，要再買第2間房子來投資收租的話，房貸的貸款成數也會受到影響，申貸上限為6成。想要避開這個限制，可行辦法是將第2間投資屋買在無不動產的配偶名下，就不會有房貸上限6成的限制。

【案例試算】公寓隔成套房，租金報酬率多3成

小陳看上1間30坪公寓，原本為3房2廳格局、總價450萬元，假設格局不動、也不翻新，月租約為1萬5,000元；若改裝為4間套房，裝修費100萬元，每間租金6,000元，4間共2萬4,000元。

假設小陳全部現金購入，無房貸成本的話，兩者的租金報酬率相差3成。

原公寓租金報酬率：

（1萬5,000元×12月）÷450萬元×100％＝4%

改裝成4套房租金報酬率：

（2萬4,000元×12月）÷（450萬元＋100萬元）×100％＝5.2%

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