房產小常識
租屋vs.買房 選哪個?
撰文者：怪老子
更新時間：2012-07-01
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運用永續年金公式
算出未來租金現值
未來租金的現金流量其實就是一個永續年金，那麼未來租金的現值，就可以套用永續年金現值的公式：
未來租金現值 ＝ 年租金 ＊（1＋（1＋租金成長率）／（投資報酬率－租金成長率）））
永續年金具有一個特質，就是只要單筆資金，金額大小相當於永續年金之現值，就可創造出無窮多筆的現金流量。所以上述公式可以解釋為，投資一筆資金，並設定合理的長期投資報酬率，所計算出的金額就相當於未來租金現值，可以產生未來所有租金的現金流量。不過附帶條件是該資金的投資報酬率一定得高於租金成長率。
例如有一房屋，年租金為30萬元，若通膨為2％、投資報酬率為5％時：
未來租金現值 ＝ 300,000 ＊（1＋（1＋2％）／（5％－2％））＝ 10,500,000
用租金現值做投資
獲利足以支付租金
這個意義是說， 若現在拿出1,050萬元出來，投資於5％之標的，那麼其獲利就足以產生未來所需要的租金，而且直到永遠。真的是不可思議，現在只要投入1,050萬元，未來就可以產生無窮多的租金出來。不要懷疑，主要是因為投資報酬率為5％，所以第1年光是獲利就是52萬5,000元，扣除掉2％成長後的租金30萬6,000元，還剩下21萬9,000元。也就是說本金1,050萬元一點都沒有減少，還增加了21萬9,000元。依此類推，不論是多少年，本金不只永遠不會減少，所增加的幅度還足以應付租金成長。
上述公式上除了今年租金外，還跟租金成長率及投資報酬率有關。租金成長率雖然跟地點有關，不過基本上可以是平均通貨膨脹率2％，這是國內近20年來的數據。當然若是未來具有成長空間的地點，成長率就可以稍微調高一點。那麼接下來，租金之現值就只跟年租金及投資報酬率有關了，同樣30萬的年租金，不同的投資報酬率，所需要的金額就不一樣，下表列出投資報酬率在3％∼6％的未來租金現值。
▲投資報酬率在3％∼6％的未來租金現值因為資金的投資獲利是要支付租金的，所以也不宜投資風險過高的投資商品，最好是定存以及債券的組合，所以投資報酬率不會太高。
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