房產小常識
Q7：房價透明化，怎樣爭取殺價空間？／Q8：預算有限，怎麼找到適合的房屋？
實價登錄必殺3技搶好屋
撰文者：黃嫈琪
更新時間：2013-01-23
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房價走向透明化，買賣雙方都在等待資訊揭露更齊全，房市也將回歸供給與需求面，2大趨勢已然浮現：
趨勢1》精華地段好屋價格有撐
台北市好地段，因為供給量少，房價將有所支撐。經營台北市大安區中古屋多年的住商不動產仁愛復興加盟店經理徐裕臻也指出，精華區需求多供給少，價格不會差太多；因為具有稀有性，條件好的物件仍然搶手。
以台北市民生社區為例，民生東路四～ 五段，屋齡30～40年左右的老公寓，成交單價約每坪70萬到85萬元；富錦街的30 年老公寓，成交單價也大約在每坪60萬～70萬元。羅政義解釋，民生社區是早期規畫的社區，大眾交通方便，附近又有快速道路通往高速公路。就居住環境而言，沒有商業大樓，幾乎是自住客，有些巷弄連1樓都是住家。他說，「雖然沒有捷運， 但是住宅環境仍然很有競爭力，再加上很多政商名流在這裡發跡，房價一直居高不下。」所以即使是屋齡超過30年的老公寓，仍然很受歡迎。
趨勢2》供給量大區域有下修空間
供給量大的區域，面臨較大的房價修正壓力。《黑心建商的告白》系列書籍作者鄭詩韋（Sway）舉例，先前新北市新莊區頭前重劃區某些建案，喊出每坪65萬元的開價，但是實際成交價卻只有30萬元出頭，他形容，「建商賣得很辛苦，很多預售屋都賣不掉。看到有客戶心動，雖然開價65萬元，會主動降到50萬元去談。」
Sway又以台中正七期某個一般建商的新建案為例，2012年8月實價登錄為每坪29 萬元，9月份同社區的更高樓層成交價是每坪24萬元，他認為，「只要低價成交，價格會繼續往下探，產生漣漪效果。」這些供給量大的地方，因為「不怕買不到」，買方的立場更強勢。
出價絕不超出登錄低檔價 投資客脫手屋非自住最好別買
根據以上2大趨勢，若想用合理價買到理想中的房子，可注意以下3個必殺技：
必殺技1》實價登錄低檔價格打9折
由於屋主的開價， 通常不會是最底價，Sway認為，「現在還是有人在做9成、10成的貸款，價格會被拉高。」因此他建議，不管是新成屋或中古屋，買方若要出價，可先把周遭相似條件的價格帶找出來，選擇低檔價格再打9折為基礎來議價， 成交價格也不要超過這個低檔價格為宜。如果附近區域都無相似條件的實價登錄價可參考，則用屋主開價打7折開始砍。
若是預售屋，Sway認為不能超過周遭同條件新成屋價格的1成；中古屋的合理價也可用新成屋價格再打8折為原則。由於每個物件的地段與屋況條件不同，可視個別情況再進一步調整出價。
必殺技2》投資客房子沒比市價低不買
Sway提醒，量大的地方，有許多投資客想要脫手。像是一般成屋貸款為8成，但被銀行列為貸款警示區的「林淡三新」（林口、淡水、三峽、新店、新莊、新板）區域，中古屋貸款成數約莫只有7成。
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