房產小常識

農地交易夯　5教戰免當冤大頭

成本低、有休耕補助　農地6誘因吸游資

反觀內政部統計出的2012年1月∼11月全台房屋買賣移轉棟數，竟創下近10年來的新低，比2003年SARS發生那年還低。全台房市交易在去年陷入低迷時，農地的交易卻完全不受影響反而更甚。顯見在政府一連串的打房政策發揮「凍市」效用的同時，卻也把多餘的游資趕向了「農地」。

住商不動產台中區協理賴萬分析，買農地除可免於奢侈稅課徵範圍外，還有其他6大好處是近幾年國人愈來愈喜愛投資農地的主因：

1. 免課徵四大稅：買賣農地不用繳納資本利得稅。台灣房屋龍潭區區總葉日舜說，房屋在實價登錄後走向實價課稅，必須承擔資本利得稅愈來愈重的風險，但購置農地只要符合農用就能免課徵土地增值稅以及奢侈稅，而且贈與時也不用課10%的贈與稅（但有規定5年內不能轉手）。

2. 投資金額低於3,000萬元：奢侈稅2年不得移轉的限制讓房產投機客縮手，使手上握有充沛資金的人找不到標的可下手，而農地的基本投資金額又常落在數百萬∼3,000萬元間，此金額正好吻合大多數過去房產投機客的操作慣性。

3. 房屋價格墊高，買錯房的套牢風險高，農地相對風險低：住商不動產鳳山文山加盟店店長鄭啟峰說，去年南台灣房市比北部亮眼。以業者對去年五都的總體房價統計來看，高雄市平均漲幅約2成居冠，但是別忘了在此之前的20年，高雄怎麼買就怎麼「套牢」，重視地段的房產相較農地來說波動大，風險也大。

4. 土地折舊成本少，具保值作用：建築物會隨著年份增加而不斷折舊，一般而言屋齡相差1年，價格折舊約1∼1.5%，更會因為建物管理、結構或樓層而有不同計算方法，但是土地則否。另一方面，不動產又較能抵抗通膨這隻大怪獸，達成保值效果。

5. 申請自耕農，加入農保享有低稅福利：加入農保即可享有政府對農民的一切福利措施，如年滿65歲，加入農保滿6個月以上，並符合《老年農民福利津貼暫行條例》第3條之規定者，政府每個月會發放7,000元的老農津貼，比國民年金3,500元還多。

6. 休耕等補助：為免生產過剩，農地休耕種綠肥植物，政府每年提供2次休耕補助金，以1分地（約300坪）補助4,500元計算，如果僱請農民以大型機具種植綠肥的人事成本為1分地2,000元，扣除成本，還淨賺2,500元，等於1分地1年就有5,000元的收入。

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