房產小常識
免課4大稅，還能搭上重大建設順風車
農地交易夯 5教戰免當冤大頭
撰文者：游筱燕
更新時間：2013-02-01
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農地買賣「眉角」多，坪數、建蔽率要注意
買農地有諸多好處，但台灣房屋觀音直營店店長廖國棟提醒，在買農地時還須留意5大要點。
要點1》超過757坪的農地才有資格興建農舍
許多人買農地都想一圓當農夫的夢，不過在2000年1月28日《農業發展條例》修正後取得之農地規定，擁有的農地面積必須超過0.25公頃（約756.25坪，以757坪計較保險），並且須在該農地縣市設籍滿2年以上，才有資格興建農舍，在農舍取得使用執照滿5年以上才有移轉所有權。
要點2》該農地建蔽率有無被移轉
早期，農地地主只要在同一縣市內名下共有0.25公頃農地就可建農舍，也就是說農地可能分散各處，假設地主在桃園新屋有400坪農地、桃園觀音有400坪農地，就符合興建農舍資格。但地主如已選在觀音蓋農舍，等於同時用掉了新屋的建蔽率，那麼即使有人買下新屋的該農地與附近農地合計0.25公頃以上，也無法興建農舍。
不過在新式土地謄本中的「土地標示中」之其他登記事項，可知建蔽率有無被使用，若屬舊式土地謄本看不出被使用，可到當地建管單位申請地籍套繪，就能一目了然。
要點3》道路占用部分應用公告現值1.4倍買
過去農業社會中，因鄰里的關係較緊密，常有將自己的農地面積讓渡出來以方便過路使用，假設1塊農地的土地謄本上有600坪，但經過土地鑑界後發現100坪確定已作為道路使用，按交易上的慣例，挪做道路使用的農地通常會以公告現值的1.4倍來做買賣，因為若日後被政府徵收也是依此價格做交易。
舉例來說，農地的地主想用每坪3萬元來出售農地，而當地的公告現值為1萬元（通常公告現值和實際售價有落差），那麼100坪被道路占用的農地只有140萬元的賣價（100坪×（1萬元×1.4）），其餘500坪才能賣1坪3萬元。
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