房產小常識
房貸成數緊縮，升息循環啟動
小薪族4撇步 省下房貸利息
撰文者：郭莉芳
更新時間：2014-04-01
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公式1》每月支付銀行貸款金額÷月薪≦60%
銀行願意放款的額度是「月還款金額占月收入的60%以下」，有些小銀行放寬至70%。月還款金額包含申請人名下未清償的貸款，加上新增房貸的本利攤還金，月薪則是用年收入除以12個月來換算。
以前文所提到的網友例子來試算，假設他的年薪80萬元，等於是每月收入為6萬6,666元，若銀行以收支比不超過60%來計算，每月可負擔的還款金約是4萬元（6萬6,666元×60%），若以房貸利率2%、30年期房貸來算，房貸的上限是1,080萬元。
不過現階段已有許多大型行庫率先調高房貸利率，在房貸龍頭合作金庫的帶頭下，不少大型行庫的首年房貸利率突破2.2%，緊縮動作不斷，未來銀行在審核時也會更趨嚴謹。
若以房貸利率爬升到2.5%、30年期房貸來計算，這位網友頂多能貸到1,000萬元。未來除非他的月收入能提高到8萬5,000元以上，才有可能貸到預期中的1,300萬元。
公式2》扣除基本開銷後的月收入÷每月本息攤還金額≧120%
部分銀行採用此公式是因為扣除基本開銷（詳見Tips）後才是可支配餘額，可支配餘額再除以每月本息攤還金要大於120%，才可以貸到房屋鑑價的8成。若收支比低於120%，最多只能貸到7成；想拉高到8成，還要再往總行送件審核，但也不一定會過。
以該位網友月收入6萬6,666元來算，即使再怎麼精省，以一家3口每月只花1萬元來看，等於可支配餘額有5萬6,666元，不管是用利率2%或是2.5%、30年期房貸，1,300萬元的房貸月付金約要4萬8,000元∼5萬1,000元。算下來收支比都不到120%；更何況，若未來還要生第二個寶寶，生活開銷提高了，萬一收入無法同步增加，想貸款1,300萬更是難上加難。
解決方法》指數型房貸，優先選一段式、季調型
從2013年底開始，央行總裁彭淮南就不斷示警：低利率不會是常態，未來房貸利率若攀升，廣大的房貸戶就要小心。
再加上房貸餘額前3大銀行—土地銀行、合作金庫、台灣銀行都紛紛祭出房貸調控措施，例如土地銀行的一段式指數型房貸已調升至2.22%起跳；合作金庫則是提供首購族給予2.52%的利率，非首購族的適用利率則更高；台灣銀行則是2.469%起跳。
房貸龍頭開始動作後，其他行庫也紛紛跟進，過往2%以下的房貸利率幾乎已不復見，僅剩下一些小型行庫尚未跟進（詳見表1），房貸市場正式邁向升息循環。在這樣的情況下，對想要買房子的人來說，還有哪些可以申貸到利率相對便宜的管道呢？以下的4個撇步，有機會幫你降低升息循環的衝擊，幫你多省一點房貸利息。
撇步1》找優惠政策房貸
青年首次購屋適用
如果自己或是配偶名下都沒有房子，可以優先考慮政府的優惠房貸—青年安心成家購屋專案，每戶的額度上限為500萬，承辦的銀行有台銀、華南、合庫等8大官股行庫，前兩年的利率目前約是1.72%。部分銀行也推出自辦的青年安心成家專案，例如上海商銀，前兩年利率約為1.72%。
銀行在評估基本開銷的大原則有兩種，一種是較簡易地採人數認定，例如都會區內每人每月的基本開銷為1萬2,000元∼1萬5,000元，非都會區每人每月為1萬元，並以認定金額從月收入中扣除，算出可支配餘額。
另一種方式較複雜，也較為精準。因為銀行會透過聯合徵信中心去聯徵申請人的信用狀況，也可因此得知申請人的每年實際收入與名下存款有多少，對照薪資轉帳銀行的出入帳資料，就可以得知申請人每月的結餘有多少，即使是轉入其他帳戶去做投資，從金流紀錄也可看出端倪，不會誤把投資金額算入日常開銷中。
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