搶救爛理財
月薪4萬，計畫婚後3年買房
首購族如何計算可負擔房價？
撰文者：戴瑞瑤
更新時間：2015-05-29
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為了解決熊大以上3個問題，我建議他做以下的調整：
建議1》記帳並搭配預算式消費
要「節流」唯一的解決方案只有認真「記帳」！熊大過去只記流水帳沒效果，建議他採用「動態記帳」，先下載記帳App，消費時就隨手記錄，並依下列步驟執行：
①第1個月各項花費都逐筆詳細註記；②第2個月依自己消費習慣調整分類；③第3個月把各項分類金額加總，計算3個月以來的平均值；④第4個月把每個分類的平均值當成單月可消費的預算控管。
進一步還可以搭配帳戶控管，例如，每月把1萬元生活費放入A帳戶，生活費只從此帳戶支付，控管與節流就能雙管齊下。
建議2》與女友共同負擔，購屋預算可拉高至900萬元
熊大和女友預估在2019年買總價700萬元的房子，假設房貸利率2.5%、貸款年期30年，我幫熊大與Tracy試算了2種狀況：①自備款由熊大負擔，房貸則與女友各半；②自備款與房貸都各半負擔。按情況①，他必須延後到2022年，才能以年化報酬率5%的商品存夠買房自備款。若依情況②，則用年化報酬率3.94%的商品就可順利在2019年買房。
不過，考量要找到總價700萬元且位處新北市第一環的中古屋，以目前高房價較難達成。因此，我試算了第3種情況：加進Tracy的資產，並扣掉21萬元緊急預備金（2人月支出3萬5,000元乘以6個月）後，兩人共有62萬元可作為投資本金。
若以年化報酬率5%計，可提高購屋預算到900萬元（頭期款約270萬元），還可以有50萬元裝潢預算，而且2019年購屋後還能結餘60萬元，作為未來保險規畫或子女教育金。熊大與Tracy討論後，決定採用第3種建議方案。
建議3》先加意外保障，買房後再加壽險與醫療保障
熊大工作通勤時常騎車，對他來說意外風險發生機率比醫療高，建議先補足意外險、意外醫療險，可選擇附約出單，附加於最低額度壽險主約較划算，保額跟壽險額度一樣，年繳保費僅約1,700元。
而熊大的最低壽險額度，建議以每年孝親費用9萬6,000元乘以預估雙親餘命40年估算，額度約384萬元。
等買房後還需把貸款計入，假設有630萬元貸款，與女友各半負擔，壽險額度就應再加上315萬元。不過，目前他最要緊的是累積買房頭期款，因此保費負擔不應太重，可待買房後逐步補足壽險與住院醫療險。
專家建議》
精算達人 怪老子
股3債7資金配置，投資基金達成買房目標
像熊大與Tracy這樣的首購族，應先衡量自己的房貸承擔能力，避免因買房影響生子和退休計畫。我用Excel製作簡單的「房屋總價計算表」（詳見圖1），供熊大與其他想買房的年輕人試算，同時也給熊大下列建議：
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