好房二三事
26%民眾坦承會屈就房價壓力購買
取締雷聲大雨點小 違規宅照樣橫行房市
撰文者：林帝佑
更新時間：2017-07-01
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買方》心存僥倖
貪圖便宜1成的工業住宅
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，過去工業住宅因其土地成本較低，所以建案推出時，多以房價較周邊正常物件便宜1～2成作為賣點，但近年房市蓬勃發展，不論是工業住宅，還是其他類型的違規使用住宅，在比價效應下，房價漲幅明顯，拉近了與一般住宅行情的價差，形成「買得便宜，又漲得比別人多」的怪象。
雖然目前多數違規使用住宅的行情仍低於一般住宅，但區位條件不錯的物件，有時甚至能與區域行情相當。今年2月，位於台北市士林區的工業住宅「萬象之都」，出現每坪成交92萬1,000元的行情，號稱全台最貴工業宅，同時，9字頭的均價，比該案去年的均價每坪87萬9,000元更高，也比周邊一般的住宅大樓每坪8字頭高。
工業住宅大調查》難脫手、貸款不易，生活品質沒保障
工業住宅究竟給民眾什麼印象？為何明知違規，還有人要買？《Smart智富》月刊與創市際市場研究顧問公司合作，針對工業住宅的相關議題進行調查。調查中，有24.6%的民眾回答「工業住宅雖然是違規使用，但被取締的風險很低」（詳見圖1），民眾的僥倖心態，顯然與政府單位的執法態度有極大關聯。更進一步看，「如果工業住宅比較便宜，你會考慮購買嗎？」有26.1%的民眾回答「會」。顯示民眾明知工業住宅是違規使用，但在高房價壓力下，仍舊會被便宜的房價吸引。
同一份問卷中，詢問民眾認為政府應如何處理違規使用住宅時，高達53%的人支持政府以取締的方式處理。「政府不應該讓大家覺得『賴皮的人反而占到便宜。』」政治大學地政學系特聘教授張金鶚認為，針對違規使用住宅，應分2階段處理，首先，「依法處理，違規就應該要罰」，罰完之後，第2階段再透過檢討，去討論是否要回歸原本的都市計畫用途，或要就地合法，不過，就地合法應付出相對的代價。違規使用住宅是長年累積的問題，張金鶚強調，政府應訂出一套標準且公開透明，「最忌諱不同、且因人而異的處理方式，譬如，遇到關說就不處理，應盡量減少人為干涉，讓大家不要心存僥倖。」
雖目前雙北市對於違規使用住宅的處理態度不積極，不過住商不動產企畫研究室主任徐佳馨建議，對於此類物件要審慎評估， 尤其是工業住宅，「先不管能不能就地合法，光居住品質就有很大的問題。」
不管是隔壁工廠或同社區住戶，如發出噪音、氣味，根本無法檢舉，因建物本身就是工業使用，生活品質沒有保障。同樣的自備款預算，建議選擇一般住宅，因工業住宅貸款成數較一般住宅少1成左右，且無法申請政府提供的優惠房貸，未來若要轉手，新的買方要克服「違規」的心理障礙之外，貸款不易也將使轉手較困難。
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