好房二三事

進入升息循環,屋主賣房意願增

掌握售屋4步驟 交易過程更順利

撰文者:林帝佑 更新時間:2022-05-01 瀏覽數:25,390

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近幾年,房市的交易量已站穩30萬棟,買房的人多、賣房的人自然也不少,尤其房價回到歷史的高水位,加上今年邁入升息循環,屋主房貸負擔將隨之增加,因此,市場上便出現了更多「逢高出場」的聲音。

然而,大多數人買賣房子的經驗並不多,想要售屋,多半是交給房屋仲介處理。想要知道整個售屋流程到底該怎麼開始?跟仲介簽署不動產委託銷售契約時,又該注意什麼事情呢?以下就依實際的售屋步驟,為大家解析:


步驟1》
透過上網和實地走訪
了解房屋行情與現況

不管想要買、賣東西,第一步都是對交易商品有初步的價格認知,賣房子也一樣。東龍不動產專任委託部經理陳泰源表示,想要售屋的屋主,應該先了解自己的房屋價值多少?想賣多少錢?這樣做,可以避免後續被房仲牽著鼻子走。

想要了解行情,永慶房屋契約部資深經理陳俊宏分享以下3種方式:
①利用實價登錄系統:屋主可以利用內政部的實價登錄系統,或是各業者提供的行情查詢網站。以內政部的實價登錄系統來說,目前買賣案件只要簽完約,大約1個半月就可以看到資訊揭露,且預售屋的行情也能查得到;各業者提供的行情查詢網站,則可能會直接將同一個社區大樓的行情彙整在一起。

②上網看開價:除了了解已經成交的個案價格,也可以看看現在市場的開價為何,建議可上各大售屋網站,參考其他屋主是否有附裝潢、家具及車位等,開價又是多少。另外還要留意銷售時間,如果已經賣很久,但仍乏人問津,就要留意這個開價是否過高,或是有其他問題。

③詢問管委會或鄰居:如果打算出售的物件是社區大樓,可以問問管理委員會或警衛;若是公寓,則可詢問附近鄰居。詢問的重點在於:了解社區或附近有沒有近期成交或打算出售的房子,成交價或開價多少、有沒有附裝潢或家具、是否有特殊的銷售狀況等等。

透過多方查詢,屋主可以利用近半年、不超過1年的交易及開價資訊,抓出自己預期的底價、開價。下一步,就是與房仲接洽。

步驟2》
就近找可信賴的房仲
從諮詢過程觀察專業度

找房仲時,可以先從打算銷售的物件附近著手,因為房市是很有區域性的市場,同一個區域的房仲會對當地的狀況較為熟悉。進去房仲店面諮詢,可以觀察房仲的服務態度和專業度,順便詢問估價(詳見Tips)、售屋的稅費、稅負減免項目等。

永慶房屋契約部資深經理陳俊宏提醒,去諮詢售屋時,房仲說出來的估價絕對不是愈高愈好,而是要合理。以前曾發生房仲把估價說得很高,屋主開心簽下銷售契約,結果一直賣不掉,後來還是慢慢議價,導致屋主產生不快。這也是為什麼想賣房子的第一步應是先了解行情。

售屋的稅費,包含仲介費、代書費、土增稅,以及所得稅等(詳見表1),因為尚未調閱土地及房屋謄本等文件,所以這時可以請房仲提供簡要的試算或資訊即可,這也是觀察對方態度和專業度重要的一環。

諮詢完後,建議不要當場簽約,應多做比較再決定,可請房仲提供不動產委託銷售契約,並將契約帶回家審閱。該契約審閱期為3天,雖然內政部有提供「不動產委託銷售契約書範本」及「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」,但各家業者會有自己修改的版本,所以帶回家後仍應仔細瀏覽。


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