好房二三事
329檔期開跑，建商推案瞄準首購族
高單價、低首付 買預售屋留意5重點
撰文者：楊明峰
更新時間：2024-04-01
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圖片來源：達志影像
今年329檔期開跑，新建案推案量自去年疲軟市況走出低谷，開價依舊高高掛。不過，隨著打炒房政策、房價上漲等情形，預售屋在產品設計、付款方式等面向，都愈加瞄準首購市場，購屋小白得睜大眼睛多留意！
根據591新建案平台統計，全台7大都會區推案量近5年雖受到新冠肺炎疫情短暫干擾，整體房市熱度仍一路走揚，直到2023年329檔期達8,425億8,000萬元的高峰後反轉。而今年329檔期的推案量雖較去年同期減少約615億4,000萬元，減幅約7.3個百分點，卻較去年928檔期增長約1,052億6,000萬元，增幅約20個百分點，顯示出房市有回溫跡象。
這波房市在各區域眾多題材加持下，建商加速推案腳步，從南到北遍地開花，除雙北外，連過往基期較低的中南部，指標案都層出不窮，促使價量屢創新高，形成近年房市的主要成長動能之一。然而，隨著一連串房市政策出籠以及景氣回溫等狀況，今年329檔期，購屋族須留意5大重點：
重點1》
小坪數產品當道
近年房價上揚，業者紛紛採取切割坪數、壓低總價的做法，因此催生出席捲全台的小宅熱潮。
591房屋交易網新聞公關組組長林哲緯分析，今年329檔期進場的個案中，雙北市地區仍是小坪數產品當道，例如台北市規畫30坪以下的個案，就占整體推案量的30%以上。
此外，中南部隨著房價上漲及家庭結構改變等因素，也開始邁向小宅化的跡象，尤其以寸土寸金的蛋黃區更加明顯。
重點2》
新案開價上漲
建商將土地、原物料、工資的成本上漲，反映於售價當中，新推案目前較難出現降價空間。591新建案平台市調顯示，除新竹推案重心轉往外圍的湖口、新埔等地，價格自然低蛋黃區一截外，其餘6大都會區都較2023年同期平均開價約上調1%～5%。
另外，業者在總價控制下，使得新案每坪價格居高不下，《住展》雜誌發言人陳炳辰分析，台北市2,000萬元、新北市1,500萬元、其餘五都1,000萬元，為一般購屋民眾的可負擔總價上緣，但建商考量成本，因此不斷縮小坪數，促使單價走揚。
重點3》
交屋期拉長
過往預售屋交屋期約在2年～3年，但因疫情造成的缺工、缺料等影響，使得交屋期普遍延長到4年～5年，甚至有少數個案交屋期長達8年之久。即使疫後工料雙缺問題獲得紓解，交屋期卻未因此縮短。
樂居研究部主管謝銘元指出，業者拉長交屋期可減少自身工期的不確定性，對購屋族來說則可拉長自備款還款期限，以總價1,000萬元的預售案為例，一般工程期款約為10%，即總款項100萬元，過去分為2年～3年按期繳納，如今則可拉到4年～5年繳納。不過購屋族也須承擔工期拉長的可能風險，如爛尾樓事件等。
重點4》
限制預售屋換約轉售
《平均地權條例》於2023年7月起限制預售屋換約的轉售行為，僅能讓與或轉售給配偶、直系或二親等內旁系血親，或是符合6項特殊情形（詳見Tips），並且要經直轄市、縣市主管機關核准者才能轉售。因此，購屋族簽約購買預售屋後，必須完成履約交屋，否則最高會被建商沒收總價15%的違約金。
《平均地權條例》規定，除了特定對象，僅有符合以下特殊情形者方可進行預售屋換約轉售：1.非自願失業、2.共同買受人間的轉售、3.無意保留繼承之預售屋、4.房屋因災害毀損而不堪居住、5.重大變故，致無力繳款履約情形、6.發生意外事故，致第三人重傷或死亡。
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