好房二三事

建築師教買房》自住舒適、轉手再賺一筆的增值屋這樣挑

撰文者:編輯部 更新時間:2018-09-06

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房價 買房 房地產 增值屋



在台灣,建築師的個人品牌,已漸漸成為房地產行業行銷加分的一環。

每一個案件,從規畫開發開始,就需要建築師的參與投入,也因此,從建築師的角度和制高點來檢視房地產的增值潛力,更容易去蕪存菁、直搗核心。


實戰經驗豐富的王國輝建築師事務所主持建築師王國輝,簡單利用3大核心問題,教你用建築師的眼光,挑出自住舒適,未來又具增值潛力的好房子,特別對首購族來說,日後因家庭需求,必須換屋時,原來的房子能否賣個好價錢,對成就下一個理想家,影響甚鉅。

問題1》地段好不好? 3大重點決定先天條件
什麼叫好地段?如何選擇一個好地段?王國輝總結出「生活機能」、「附加價值」、「區域發展政策未來性」3大重點。

王國輝表示,一個好的地段,生活機能一定相對完整,食衣住行育樂便利,即使位於偏遠郊區,也要利用集體造鎮的規畫機能補強。

其次,在附加價值方面,好的地段通常具備差異化或優質的景觀視野,面對或鄰近公園、河流、山景等,使得建築的價值增加,住戶的生活質感也提升。鄰居與社區認同度高也可以提高附加價值,再好的建築規畫,若缺乏適當維護,也無法長期保持價值,甚至提高價值,只有靠社區高度的認同感,才能與其他社區有所區別,價值差異就會存在。

至於未來發展性,除了重大交通建設,如捷運、快速道路外,特定的區域發展政策也是一個地段未來能否增值的關鍵。包括特定區域的公共投資,如台北大都會的台北港、重劃區、規畫中的北投士林科技園區等;成熟都心的都市更新計畫,以及特定的都市活動如台北國際花卉博覽會、瑰寶大道等都市活動,都對未來房價與轉手利潤有正面的助益。

問題2》建物好不好? 5大面向檢測吸睛程度
建物的增值潛力,可以從「建築設計」、「景觀規畫」、「公共設施室內設計銜接」、「施工品質」,以及「開發團隊」等5大面向來看(詳見表1)。

地段決定房價的大趨勢(價格向上的斜率),建物則決定了房價會落在這個價格區間帶的位置。一個同時具備設計創意和生活機能的建物,相較於同地段的一般建物,價格就是比較高,能守穩在同地段價格帶的上緣,同時,在價格向上翻升的趨勢中,也容易領先創下該地段的新天價。

哪些建築規畫能吸引多數購屋者出高價買進?王國輝列舉下列3項,提供參考:

1.建築外觀立面:用立面分段或開窗比例,塑造韻律感及光影變化;低樓層加入細部設計,讓人可欣賞工藝與材料美感。

2.空間塑造:從入口開始塑造從大門到門廳、經過梯廳一直到家門口這段路程的氣氛,讓住戶或客人能享受建材、裝飾、光線、植栽或是空間的變化與設計質感。

3.公共設施空間:透過大面積開窗,讓大廳室內空間與中庭戶外空間交流穿透,使室內空間更明亮,也讓中庭植栽綠蔭成為室內視野的一部分,塑造整體空間感。

問題3》漲價空間大不大? 2個要素墊高轉手價格
如果以人來做比喻,地段猶如人的出身血統,決定了房價未來增值空間的基礎;建物則是後天的教養和整形,可以加分,卻很難大翻盤;轉手性則是後天的際遇和環境。一個先天不良後天又失調的人,如果碰到了好的際遇也可能有翻身機會。

王國輝強調,房價墊高在於「持續不斷的利多」加「有限的供給」,只有持續的供不應求才能讓房價節節高升。若屬一次性利多,要留意是否有利多出盡的狀況。

有些重劃區因為利多不夠持續,或因供給量太大,需求無法持續開發提升,可能導致轉手不僅沒有利潤,甚至虧損。位於交通要點的大都心建案,通常需求會大於供給,轉手性會提高,也許不容易有爆發性的價格上漲,但維持穩定價格不難。

購買預售屋需慎選開發團隊,若重大利多實現時,發現喜愛建案的出售比例突然大幅提升,可以等投資客清場,價格回跌後再進場買屋。


出生:1969年
學歷:台大建築與城鄉研究所碩士
經歷:禾磊設計有限公司協同主持人、中華大學建築暨都市計畫學系兼任講師、大硯國際設計事業有限公司專案設計師
現職:王國輝建築師事務所主持建築師
推薦增值房產:北市都市更新計畫區塊的低價老房子

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