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打敗定存!年報酬超過3%的投資術 用小錢輕鬆投資全球房地產

撰文者:翁祥維 更新日期:2018-09-14

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REITs 定存 房地產 翁祥維 收租



想買房當包租公?善用「REITs」不花大錢買房也能達成目的。中國人常講一句話:「有土斯有財。」在古代,土地代表著財富和地位的象徵;在現代,有土地或房屋出租,當「包租公」穩穩收租金,可能就離「財務自由」的目標非常近了。但是,並不是人人都買得起樓房出租,在股票市場中,就發展出一種工具「REITs」。讓投資人不必花大錢買房,也有機會成為包租公,達到類似穩定收租的目的。「REITs」其實在港股、美股發展成熟,是個很有意思的東西。

了解一下「REITs」究竟是什麼
REITs,英文全名為Real Estate Investment Trust,中文譯為「房地產信託基金」,能集中投資人資金,投入可收租的房地產項目,例如購物中心、辦公樓、酒店等,取得固定收益(配息)。REITs在海外市場發展成熟,台股市場雖然也有,但成交量極少,如王道圓滿R1(01009T)時常有日成交量不到100張的情況,現在因國內券商普遍提供複委託服務,例如港股市場上的REITs,台灣的股民現在也能進行投資。


交易方式與股票相同
REITs交易方式與股票相同,不過港股是以「一手」為交易單位,每「一手」為多少股,每檔股票都不同,而美股相對單純,是以「1股」為交易單位。

屬於資產證券化商品
REITs本質上即是「不動產證券化」,發行者將不動產交付信託,再將不動產分為小單位的受益憑證,持有REITs,就有獲得配息的權利。

派息率平均高於一般股票
房地產信託基金,主要收入來自於租金,因此收益相對穩定,此外,法規亦會規定發行單位要將一定比例的淨收益作為股息分派給投資人,例如:香港法例規定,90%以上的收益必須分派給投資人,因此REITs的派息率(股息分配率)常高於一般股票。

變現快速/分散風險
如果選擇當貨真價實的包租公,買下樓房出租給他人,萬一需要用錢、將房地產賣出,從找尋買家到成交,很可能要花上一段時間,變現速度較慢,但REITs是在股市交易,出售、變現快速且透過REITs,等於可以用小資金、分散投資於「一籃子」的不動產,即可達到分散風險的目的。

受景氣、利率影響
若景氣良好,就業率提升,那麼辦公大樓的承租率,便有可能提升,而承租需求上升,有利租金上升。反之,若景氣不佳、空屋率提升,承租需求下降、租金下滑,就可能影響REITs可分配的收益金額。另外,目前美國屬升息循環,這對屬於固定收益型商品的REITs,也會有價格上的壓力,了解「REITs」究竟是什麼後,往下再看看實際的投資標的吧!

台股市場:王道圓滿R1(01009T)
王道圓滿R1於今年(2018年)6月21日掛牌上市,投資標的為商用不動產,包含「板橋板信銀行家大樓」與「台南Focus時尚流行館」,王道銀行為受託機構,每半年將定期分配收益給投資人,但6月21日上市交易後,王道圓滿R1似乎沒有受到市場青睞,價格目前沒有明顯起色,日成交量也較低,但近日9月7日與9月10日的台股許多股票明顯回檔,王道圓滿R1卻相對抗跌,可見REITs和一般股票走勢相關性較低。

王道圓滿R1(01009T)日K線圖,相對大盤抗跌

圖片來源:券商看盤軟體

港股市場:領展房產基金(0823.HK)
領展房產基金於港股交易,是香港首家、也是最大型的REITs,旗下物業涵蓋零售設施、辦公室、停車場等,地區遍佈香港、北京、上海、廣州。從下圖可看出,6月以來,中美貿易戰對股市干擾的頻繁,香港恆生指數自6月以來,明顯修正,但屬於REITs的領展房產基金仍然逆勢上攻,表現明顯較恆生指數抗跌許多,甚至向上創波段新高。


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