房產小常識

新手必看》跟建商買預售屋貸款壓力輕,但有幾件事一定要注意⋯⋯

撰文者:黃嫈琪 更新時間:2018-10-02

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預售屋 買屋 合約




買預售屋,自備款分期繳

直接向建商購買的預售屋,付款方式最輕鬆,因為貸款成數通常較高,而且建商常有配合銀行,整批議價可爭取較好的貸款條件。

預售屋可以分期繳納自備款,以貸款7成為例,3成自備款包括頭期款與工程款,頭期款於開工前的下訂、簽約、開工時繳納,工程款則於施工期間分期繳納,初期的資金壓力相對較輕。施工期間,還能按自己的需求,適度請建商改變屋內格局。但是,為了避免建商在興建過程中倒閉,一定要選擇有信譽的建商,交屋時也要仔細核對契約,保障自己的權利。以下就教你買預售屋時要注意的程序:


賞屋
前往銷售中心賞屋,若有喜歡的戶別,可於初步議價後先付一小筆訂金,請建商保留。

繳交「訂、簽、開」金
議價後,若確定購買,則補足正式訂金,接下來將「預售屋買賣契約書」帶回家仔細審閱,可請教有經驗的親友或專家協助檢視,一般審閱期為5天至30天。確認契約沒有問題,即可正式簽約,此時必須繳交簽約金、開工款。訂金、簽約金、開工款,稱為「訂、簽、開」金,也就是預售屋的頭期款,通常約為房屋總價的10%~15%。

繳交工程款
繳交頭期款後,必須於施工期間按期繳納工程款,金額約為房屋總價的10%~15%,建商收費方式分為兩種:
1.按工程期繳納:指依照工程進度,分期繳納該期工程款。若為「工程零付款」,代表工程款不用於施工期間繳納,而是等到「結構體完成」、「領取使用執照」或「交屋」時一併繳交,簽約前要弄清楚建商的規定。

2.按月繳納:開工之後,無論施工進度如何,皆須按月繳納工程款。

利用「客變期」變更設計
施工過程中,可在建商指定期間,也就是「預售屋客戶變更設計期」,請建商按照你的需求,變更屋內隔間與裝修,省去日後裝修成本,變更次數通常以1次為限。例如,自行安排插座、電源開關、電話線、網路線的配置;在原本的客廳空間隔出起居室;或是更換廚具、衛浴設備等。

若要改變汙水管線,以不能影響下個樓層為原則,至於主結構、大樓外觀、公共設施等,都無法變更。

對保
建商領到使用執照後,會請你到銀行對保,由銀行審核你的貸款資格。對保過程中,一定要確認貸款種類、貸款利率、攤還方式等細節,並詢問清楚每一份資料的用途。此時,通常會簽下「撥款同意書」,也就是過戶時,建商即會領取到銀行的撥款。

對保之後,銀行會審核房屋價值、個人信用,再決定你是否有貸款資格,以及實際的貸款成數。

完稅
地價稅、房屋稅,在交屋日前由建商負擔,交屋日之後由買方負擔;土地增值稅由建商負擔;另外,印花稅、契稅及相關規費則由買方負擔。

過戶
由建商委託的代書,辦理房地產過戶手續,須於建商領得使用執照後4個月內完成。

驗收交屋
最後一個步驟即是驗收交屋,驗收後若發現瑕疵,可於驗收單上請建商限期改善,並扣下「交屋保留款」,也就是交屋尾款。交屋保留款須於簽約時設定,為房屋總價的5%,待建商修繕完成後,銀行才能撥款。

二手預售屋,購買前看仔細
預售屋除了向建商購買,也可以向預售屋的原承購人購得。原承購人釋出手上的預售屋,有人是直接賣給親友,也有人請仲介公司處理,要購買這類的預售屋,會有兩種狀況:
可以換約》
預售屋契約內的「換約條款」,若載明為可換約的預售屋,代表原承購人取得產權之前,可將契約轉讓給他人。購買方法為買方與原承購人一同到建商公司辦理換約,也就是買方與建商重新訂一份契約,確認往後可直接對建商行使權利。

不可換約》
不可換約的預售屋,必須等原承購人取得產權後,才能將產權移轉給他人。取得產權前,若已有買家願意購買,可先訂立契約,約定轉移產權的金額、日期。注意!由於尚未交屋,只有原承購人能對建商行使權利,買方會承受較高的風險。


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