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房價要上漲?沒那麼快!一張表看懂上市櫃建商「餘屋數」還在高點

撰文者:林帝佑 更新時間:2019-07-02

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房價 買房 建商存貨 房價上漲




好久沒有幫大家更新一下建商的存貨狀況了!或許你會問,這個數字有什麼意義?

佑佑認為,從大範圍來看,這個數字可以觀察台灣房地產的供給量,當餘屋數字一直居高不下,表示賣壓大,房價當然沒有太多的上漲空間;從小範圍看,可以用來判斷一家建商的財務體質,進而操作股票,或者當作買房時議價的籌碼,因為存貨愈高,尤其是餘屋,代表建商的壓力愈大!


先來開個「建商存貨小學堂」,建商的存貨可以分為3大項,包含土地、在建工程和待售房地,編列在上面的數字是看「成本」或「市價」誰比較低,以目前來說,是成本較低,所以建商的存貨數字皆是以成本編列在財報上。

土地,就是建商的貨源,但建商可以不要蓋房子直接賣掉,不會造成房屋供給變多,故先不討論;而在建工程則是蓋到一半的房子,如要從成本換算成市價,則要考慮完工率和毛利率的狀況,假設完工率推估為8成、粗估毛利率為25%,就把在建工程的數字除以80%、再乘上1.25倍。

此外就是待售房地,這是指蓋好而未出售的房產,也就是一般人稱的「餘屋」,同樣地,財報上顯示的是成本,因此若粗估毛利率為25%,則將待售房地的數字乘上1.25倍,約略等於市場價格。

小學堂先下課,來看看最新的2019年第1季上市櫃建商的財報,其存貨的數字究竟如何呢?在建工程為4,241億1,481萬1,000元、待售房地為2,108億661萬7,000元,用完工率8成、毛利率25%的條件換算成市價,在建工程可售金額為6,626億7,939萬2,000元、待售房地為2,635億827萬1,000元,合計9,261億8,766萬3,000元。而且,這還未加計非上市、上櫃建商以及市場上二手屋的賣壓!

如果房地產市況好,建商的餘屋會減少
如果房地產市況好,那麼假設只有一個建案的狀況下,在財報上的呈現應會是:在建工程數字愈來愈高,但因預售時賣得好,所以完工後交屋,剩下的待售房地,其數字應該會趨近於0或是極小,代表建商的餘屋少。

但目前上市櫃建商的在建工程和待售房地,這兩個數字雖然不是史上最高,卻都在高檔區間,尤其是待售房地從去年以來就幾乎沒什麼變化,表示建商只有蓋完房子、卻沒有賣出去。

值得注意的是,專門調查新推個案的國泰房地產指數,2018年迄今,個案銷售率在11%至14.47%之間。若以這樣的銷售率來看,未來在建工程完工,除讓建商財報上的待售房地數字持續變多之外,房地產市場上的新屋供給肯定也會變多。

所以,近期房地產雖然出現溫和打底、房價小幅上漲的狀況,但佑佑認為,就跟股票一樣,價格不可能「一條直線」,用箱型理論來說,現在房價應是在區段底部的箱子裡震盪,但想要上漲進入另一個箱型區間,短期沒這麼容易。只能說,買房不要急,多看、多議價,不要被「房價要上漲了」的話術影響了你的決策!

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