房產小常識

房產繼承後出售，稅額竟從3萬多元暴增至140萬？繼承前後先看懂房地合一稅背後的眉角

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父親過世，媽媽還在，對於父親留下的房子，不少人為讓媽媽安心，會由母親繼承。一對8年級姐弟也這樣做，但後來出售時，卻因此無法適用舊制，稅額從本來只要3萬多元，變成143萬元房地合一稅，暴增40倍。

正業地政士聯合事務所所長鄭文在表示，房地合一稅看似簡單，其實眉角不少，一個錯誤選擇，往往輕稅變重稅。建議民眾在處理房屋移轉，包括繼承、贈與時，最好事先請教專業地政士，以避免一片孝心換來高額稅金。

鄭文在表示，這對姐弟的父親在民國86年買了一間公寓3樓，父親在108年2月往生時，媽媽仍在。碰到這種情形，不少人會選擇由小孩直接繼承房子，免得媽媽往生後，又得再辦一次繼承。但這對姐弟心想，如果登記到姐弟名下，媽媽可能覺得不安心，為讓媽媽無後之憂，姐弟決定把公寓登記給媽媽。

沒想到，媽媽因為思念丈夫，心情鬰悶，同年8月也走了。於是這間公寓最終仍由姐弟繼承居住，各取得1/2所有權。

一年多後，姐弟不想再爬樓梯，決定另外買電梯大樓。由於資金有限，於是先賣掉舊公寓，但賣掉之後赫然發現，由於當初先由媽媽繼承，等媽媽過世後，再把房子繼承過戶給兩人，如此做法，已無法適用舊制。

鄭文在表示，關鍵就在房地合一稅規定，父母親的不動產登記如果是在105年以前取得，繼承發生後，繼承人出售不動產，可採舊制申報，也就是用房地比計算房屋交易所得稅。

但此一規定只能用於第1次繼承後出售，當第2次繼承發生時，就必須採用房地合一稅申報。姐弟倆的公寓，父親是在86年8月取得，如果當初姐弟不要一片孝心，把公寓登記給媽媽，直接由姐弟各取得1/2，以舊制計算房屋交易所得稅，只要繳3萬多元。

但是姐弟在108年8月從媽媽名下繼承，今年4月出售，已適用房地合一持有期間一年以上，未滿2年35%稅率，因房地合一出售繼承房屋，售價以市價計算，取得成本以公告現值計算，合計姐弟倆獲利400餘萬，須繳房地合一稅約143萬元。

本文經授權轉載自經濟日報網

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