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50年來首次！蛋白區房價漲翻天，未來房市如何走？專家：這2大利多與2大隱憂得留意

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台灣房市漲勢驚人，尤其蛋白區火力全開，包辦全台房價漲幅行政區前10大排行榜。吉家網董事長、房仲全聯會榮譽理事長李同榮認為，明年房價仍將持續攀升，但是同時存有2大隱憂，市場反轉向下的時間點，最有可能落在2024上半年。

吉家網於12月1日發布Q3六都房市季報，比起去年同期，全台房價漲幅行政區前10大排行榜，清一色為新興工業區所帶動的蛋白區，這也是50年來首次蛋白區強勁翻轉的特殊現象。

李同榮表示，這波房市上升趨勢的行情，完全是由製造業大量回流帶動，以半導體為首的科技業大擧擴廠投資北中南新興工業區，創造大量就業機會與周邊商圈聚落繁榮，過去房價基期低的蛋白區，因此全面飆升，幅度相當驚人。

他也預測，蛋白區這波瘋牛行情將會持續發酵2年，即便疫情籠罩與政策打房，但在全球復甦、通膨引發的資產熱潮之下，處於資金行情、股市紅利，以及經濟基本面穩健等多重支撐力道，價量受到剛性需求及買氣帶動，今年交易量頗有挑戰近10年高點的態勢，全年交易量有機會突破35萬棟。

觀察漲幅排行前10名，除了竹北區持續受惠科學園區帶動剛性需求獨占鰲頭外，台中、台南、高雄各占3名表現亮眼，吉家網企研室處長莊文樹認為主要是新興工業區帶動、傳統蛋白區及房價基期低等3大因素，這些區域在政策引導發展下，加上便利的交通串聯，建商積極投入開發，人口流入帶動區域繁榮。

圖片來源：吉家網

竹科是高端科技產值重鎮，成為全台平均收入最高城市，帶動周邊房價勁揚，全年房價漲幅勇冠六都。台中則因交通建設擴大台中都會向北延伸，大雅工業區經潭子延伸至后里的帶狀工業走廊，間接促進潭子區、豐原區、后里區的房市景氣繁榮，台商回流促進台中工業區強勁投資。

另一方面，台積電帶動南高工業區呈蜿蜒式「S」廊帶的發展趨勢，住宅市場價量俱揚岡山工業區也因為台商回流與捷運交通上方便，房價又處於低基期，近年房價上漲幅度超過高雄各大行政區，全台房市步入主升段勁揚階段。

至於和台北距離一線之隔，房價、租金只有二分之一的汐止，不僅連結內科、南港軟體園區，同時也和新北市新店、中和、土城工業區成為雙北工業園區的黃金三角地帶。

吉家網預估，北市東區門戶計畫延伸南港，租金大幅上升，將會帶動北北基生活圈發展，汐止新興工業區商圈間接受惠，將是北台灣廠辦發展新星，房價、租金上漲潛力無窮。

蛋白區漲不動，就是行情反轉向下的時機
展望未來，李同榮認為2022房市關鍵字應該是「攀」，房價從2018第3季全面止跌後只有盤整不到一年，2019就回升至今，明年房價仍會持續「攀升」，未來市場存有2大利因與2大隱憂。

利因方面，由於交通建設成果與產業南移因素，促進南北經濟均衡發展，中南部房價基期偏低補漲、營建成本轉嫁，南北房價落差逐漸縮小，這是好現象。

而在正常情況下，房價的合理漲幅為「經濟成長率%＋通貨膨脹率%」，房價只要在合理漲幅範圍內，都不會因為漲勢引發泡沫。

但與此同時，未來房地產市場發展也有2大隱憂，包括土地與預售市場趁勢過度炒作，以及房市將由主升段逐漸邁入超漲的末升段。
李同榮指出，當紅單炒作猖獗，假性需求過多時，勢必造成推案爆增的虛胖現象，市場很容易在兩年後引爆供過於求的反轉危機。

他說，政府打房方向偏重於成屋市場的囤房現象，卻忽略房價高漲源頭在於土地與預售炒作的問題，一旦市場供給過剩，炒作過度，「蛋白區漲不動的時候，就是這波行情反轉向下的時機。」

此外，目前基本面大好，房市處於主升段，當蛋白區逐漸補漲到頂，此時技術循環面就會邁入超漲的末升行情，加上升息與政策打房效應等不利因素同時出現，市場就有反轉向下隱憂，最有可能的時間點會落在2024上半年。

本文經授權轉載自風傳媒
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