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利率高漲，北部房價漲幅走緩...台灣房市會泡沫化嗎？從韓國房價崩盤找答案
撰文者：財經M平方 更新時間：2023-06-02
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圖片來源：達志影像
我們想讓你知道的是：
在利率高漲的時代下，各國房價普遍從高檔明顯滑落，台灣房價也於2022年Q4逐漸從高檔放緩，但部分地區仍相對具有支撐，該如何展望後續房價走勢，M平方利用10張圖表解析目前房市供需狀況，以及房市是否有泡沫現象。
1.2023年Q1房價概況
觀察近期信義公布的房價指數，普遍從Q4開始逐漸趨緩，尤其作為台灣房市指標的「台北市」以及過去2年為漲幅領頭羊的「新竹」皆明顯走緩，Q1房價指數分別季減-2.25%和-1.19%，高雄房價於台積電效應遞減下也有所下滑，房價季減-0.64%；但部分地區在剛性自住買盤下價格仍相對堅挺，例如新北和桃園房價則受惠於台北和竹科人的外移而上漲，後者甚至繼續創高；台中則在中科的外溢效應下具一定支撐，季增0.52%。
整體而言，房市在連續漲了將近2年後漲勢終於有所放緩，雖然部分剛性需求使價格持穩於高檔，但房價熱度在出口和廠商投資動能趨緩下逐漸降溫。
圖片來源：財經M平方2.價格堅挺，量卻透露需求疑慮
除了觀察價格，我們透過觀察包括成交量、成交天數、議價率等數據也能看出目前房市的熱度有明顯轉冷。
房市交易量顯著滑落
觀察內政部公布的4月房屋交易移轉棟數繼續維持在2萬593棟的低值，年減幅高達-28.65%（前-16.8%），預售屋及成屋的成交量也繼續滑落至歷史低位，都能發現今年以來房市的交易狀況相當冷清，原因在於全球經濟和製造業動能下滑、央行升息導致房貸利率攀升至2.08%的新高以及政府持續出台房市調控政策（包括平均地權條例），導致市場對於買房的意願相對保守，這也讓房市循環指標（建物所有權買賣面積-建物所有權第一次登記面積）自2019年6月以來首度出現翻負，反映過去房市供需吃緊狀況有所反轉，通常此後房價容易進入一陣子的修正期。
圖片來源：財經M平方
圖片來源：財經M平方
圖片來源：財經M平方成交天數和議價率上行，市場逐漸轉為買方市場
另外，觀察到各地區的成交天數其實自Q4開始就有不等幅度地上升，且Q1有更明顯地增加，這代表整體買方對於現在購房意願出現顯著滑落，考慮時間增加下也同時使議價空間增加，議價率普遍上行，市場逐漸轉為買方市場。
議價率＝（建商開價－實際成交價）／實際成交價，當2個價格的落差愈大，比率也會愈大，代表建商讓利彈性大，殺價空間愈多，通常代表房市買氣愈不熱絡。
資料來源：信義房屋，財經M平方整理
總體而言，目前以交易量、成交天數或議價率來觀察，房市的需求確實相較於過去1年、2年疲軟，買方進入停看聽的狀態，這也讓建商普遍更加願意讓利。
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