達人開講
為什麼房價沒有「建議售價」、而是一個區間？實價登錄是市場「合理價」嗎？
撰文者：阿宅-雙碩士地產顧問 更新時間：2025-05-19
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圖片來源：Adobe Firefly
摘要
很多剛開始接觸買房的朋友，很愛問阿宅顧問一個問題：「為什麼房價不像商店裡的東西，標一個合理的固定價格？」理解這個價格區間，以及願意在這個區間內出價，就是你能不能買到房子的關鍵。
很多剛開始接觸買房的朋友，很愛問阿宅顧問一個問題：「為什麼房價不像商店裡的東西，標一個合理的固定價格？」
雖然聽起來有點無厘頭，但確實不無道理。如果房地產售價是固定的，就可以省去一大堆買賣雙方議價、銀行貸款估價的麻煩，讓交易更有效率。
但作為房地產專業人士，我必須跟你說，因為房地產本身具有與其他商品不一樣的特性，因此，房地產的「合理價格」不是一個固定值，而是一個「價格區間」！
理解這個價格區間，以及願意在這個區間內出價，就是你能不能買到房子的關鍵。
首先掉個書袋。
土地經濟學中，房地產的均衡交易價格，可以用經濟核理論（the core of economy）來解釋。在經濟核線段上的每一點，都是均衡點，因此均衡價格是某個價格區間。
但我不打算讓大家睡著，因此就此打住，以下用大家都聽得懂，最簡單的方式解釋給你聽！
為什麼房地產合理價格是一個「區間」？
世界上沒有兩片完全相同的葉子，更沒有兩間完全一模一樣的房子！即使是同一個社區、同一個坪數，它們也會有不一樣的地方。以下用3點來解釋。
1.房子的「個性」不一樣
每一間房子所處的樓層、座向、視野、採光、通風、屋況（有沒有裝潢？有沒有漏水壁癌？），甚至是前屋主的使用方式，都會影響它的價值。
這些因素讓房地產不像全新的標準化商品，可以有一個固定的出廠價格。
2.買方和賣方的「情感偏好」和「狀況」不一樣
每個買方和賣方都是完全獨立的個體，交易時會受到不同因素的影響。
對賣方來說，有些屋主可能很急著用錢，需要快速賣掉，自然願意降價；有些屋主可能只是試水溫，不急著賣，價格就會比較硬。更有些屋主可能對這個房子有感情，會捨不得便宜賣。
對買方來說，有些買方可能非常喜歡這間房子，覺得地點、格局都完美符合需求，非買不可，他可能願意出比較高的價格；有些買方可能只是看看，可買可不買，他的出價就會比較保守。
3.市場「氛圍」不一樣
現在是房市很熱，大家fomo搶著買，還是房市比較冷，觀望氣氛重？
政府政策、銀行利率、甚至是最近發生的重大經濟時事，都可能影響整個市場對房價的預期，導致這個「價格合理區間」跟著市場氛圍往上或往下移動。
因為有前面這麼多變數，賣方希望賣高一點，買方希望買低一點，雙方的情感偏好、交易狀況和對房子的看法都不同。
所以一間房子的「合理價格」，自然就會呈現一個有彈性的範圍，而不是一個死死的固定價格。
雖然，我們查實價登錄，可以看到附近類似房子的成交價。但那只是過去紀錄，而且你需要判斷那間房子跟你要買的條件有多像？那時候市場狀況如何？再來依據差異作價格修正。
而最後的成交結果，也要看買賣雙方的情感偏好和是否有急買急賣的特殊狀況而定。
所以，實價登錄提供的是「價格參考」，但不是一個固定的「標準答案」。
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