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買房是必勝資產？雨果：2070年台灣消失844萬人，當心房貸變成最沉重的負擔
撰文者：雨果的投資理財生活觀 更新時間：2026-02-16
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圖片來源：達志影像
摘要
過去30年，買房幾乎等同於人生必經之路，但如果把時間軸拉長，現在的年輕人所面對的世界，和父母那一代已經完全不同——人口結構正在快速翻轉，這件事會直接影響房地產的長期價值，只是多數人在做決定時，很少把這一層因素納入思考。
很多20多歲的人，第1次開始認真存錢時，幾乎都會冒出同一個問題：「到底要不要趁年輕時，咬牙買一間房？」身邊的人給的答案往往很極端，有人說「不買一定後悔」，有人則說「買了才是真正被綁住」。身處台灣這個房價高、觀念又很傳統的環境，這個問題特別容易讓人焦慮。
過去30年，買房幾乎等同於人生必經之路，但如果把時間軸拉長，現在的年輕人所面對的世界，和父母那一代已經完全不同——人口結構正在快速翻轉，這件事會直接影響房地產的長期價值，只是多數人在做決定時，很少把這一層因素納入思考。
從數據來看，2016年台灣的新生兒人數還有20萬人左右，到了2025年，已經掉到只剩10萬人上下。結婚人數持續下滑，生育意願也沒有回升跡象，新生兒跌破10萬人，其實只是時間問題，而不是會不會發生的問題。
國發會的推估更直接，台灣人口已經進入負成長，2039年老年人口占比將超過30%。長期來看，台灣總人口會從2024年的2,340萬人，2070年下降到1,497萬人，整整少了844萬人。這不是小幅修正，而是結構性的縮水。
如果再把年齡結構拆開來看，0歲～14歲的人口會減少171萬人，15歲～64歲的青壯年人口減少920萬人，65歲以上的老年人口卻增加248萬人。也就是說，未來不只人數變少，真正能撐起消費與工作的人，比率還會更低。
少子化＋人口老化，資源恐更向蛋黃區傾斜
假設現在一個30歲以下的年輕人，距離退休還有30年以上，等到2055年左右，台灣人口可能只剩1,857萬人，比現在少了約400萬人，而且勞動人口占比明顯更低。這意味著，整個社會勢必得仰賴外來勞動力，或透過科技與自動化，才能提高單位人口的產能。
在這樣的背景下，房地產的邏輯很難再用過去那套全面上漲來理解。需求不會消失，但會高度集中，需要工作、社交與娛樂的人，會往有產業與資源的地方移動，這會讓房市出現更明顯的分化。
未來台灣房地產很可能會走向「蛋黃區相對保值，蛋白區甚至更外圍區域的價格逐步承壓」的結構。不是因為房子不好，而是居住人口與使用需求慢慢流失，一旦沒有足夠的支撐力，價格自然撐不住。
偏遠地區最現實的問題，是年輕人不再進來、老年人口逐漸凋零，學校、商店與醫療資源也會跟著減少，即使房子再大再新，如果沒有生活機能，也很難吸引人口長期居住，更別說轉手時的流動性。
當然，居住型態的改變，確實可能替某些區域撐住一定的需求。過去鄉下多是老舊平房或無電梯公寓，但現在年輕世代更偏好有管理員、有電梯的新大樓，只要產品符合需求，仍然有人願意埋單。
只是問題在於，新大樓的價格往往由建築成本決定，現今人力、土地、原物料都不便宜，建商不可能賠錢蓋房，因此售價勢必維持在一定水準之上。這就會造成一個現象，新屋價格撐得住，老屋卻可能出現明顯落差，而30年後，可能又有更新形態的房屋出現。
當區域人口減少時，最先失去價值的，通常不是新大樓，而是老舊、缺乏管理、維修成本高的房子。這類房子未來並非賣不掉，而是價格遠低於屋主原本的心理預期。
擔心老後沒房住？人口結構恐改變購屋需求
很多人之所以認為一定要買房，背後其實不是投資，而是恐懼。最常聽到的說法是，老了很難租房子，擔心退休後沒有地方住。這個擔憂在過去確實存在，但未來未必一樣。
以現在20歲以下的人來看，如果當下不是有強烈的自住需求，其實未必需要太早擔心退休後沒地方住。少子化，意味著繼承機率提高，一個人可能會同時承接2間～3間房，日後1間房自住、1間～2間房出租，可能是更常見的情境。
當然，不是每個家庭都如此，但從整體人口結構來看，房子數量與人口數的比率，長期下來只會愈來愈寬鬆。未來困擾年輕人的問題，可能不是沒房住，而是怎麼處理太多老屋。
如果距離退休還有30年以上，對多數人來說，或許可以考慮用相對低成本的方式租房，把現金留在手上。這些錢不一定要拿去冒險，而是用來累積投資與退休準備，提高未來選擇的彈性。
等到退休後，如果不再需要通勤與社交壓力，不妨可以用部分退休金，到郊區買一間價格相對低的房子，過步調慢一點的生活，且郊區的租金與房價通常都比較友善，生活成本也較低。既然不需要每天進市區上班，也就不必和年輕人擠在昂貴的蛋黃區，除非真的非常在意生活便利性，或不想重新適應新的生活環境，否則搬離核心區未必是壞事。
重點是，30年後的房子，可能未能如你所期望的價值翻倍，或甚至是保值；若是買在郊區，可能房價還會下跌。辛苦繳了30年的房貸，不但沒存到退休金，還讓資產貶值了，這是一個更要擔心的風險。
回到最核心的問題，30歲以下的人到底該不該買房？其實沒有標準答案，關鍵不在年齡，而在於地點與目的。如果真的要買，地段的重要性只會比過去更高。能夠拚進蛋黃區，或至少非常靠近蛋黃區，未來的保值性與流動性相對較有支撐；反過來說，如果只能負擔蛋殼區或偏遠蛋白區的房子，那租房可能反而是一個更理性的選擇。
因為站在30年的時間軸來看，這些位置的房子，未必會如現在想像中那麼抗跌。人口結構不是短期循環，而是慢慢推進的長期力量，一旦方向確立，很難逆轉。
買房從來不是對錯問題，而是一個資源配置的選擇。對30歲以下的人來說，與其急著跟上別人的人生進度，不如先看清楚自己所處的時代，再決定房子要扮演的是避風港，還是一種可以延後處理的選項。
本文獲「雨果的投資理財生活觀」授權轉載，原文：2070年台灣消失844萬人，你的房貸可能變成最沉重的負債？
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雨果以過去17年的生活理財經驗，分享日常生活中常見的理財與投資觀點，希望透過分享與討論的方式與各位共同建立一個正確且可行的理財退休計畫。本文內容會包含股市投資、保險規劃、理財觀念、與商業想法。
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