達人開講

老屋都更遙遙無期！67萬戶台北老屋想都更，恐得等上800年？自主都更可行？

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摘要

台北市屋齡達30年以上的老屋超過67萬餘戶，若以平均每年809戶年更新速度計算，更新一輪需要828年。都更緩慢的關鍵就在整合困難，而整合不易的主因，乃是實施者與住戶對於權利變換條件談不攏；白話的說，就是一坪能換回幾坪。

我們對於票投給誰、晚餐要吃什麼看法不同，但我想全台灣人都認同一件事──都更慢吞吞！

以都更件數最多的台北市來說，北市都更處統計數據指出，從1998年《都市更新條例》實施到2025年止，因都更而安置的合法建築現住戶為20,146戶，加上2,509戶違章建築戶，總共更新的原住戶22,655戶（不含危老重建），平均每年約有809戶進行都更重建。

台北市屋齡達30年以上的老屋超過67萬餘戶，若以平均每年809戶年更新速度計算，更新一輪需要828年。

如此牛步的更新速度，別說老人家等不起，就連小鮮肉也等不到，大部份要等曾曾曾曾曾曾孫才有機會都更重建，家祭時再告慰老祖宗成功都更的好消息。

都更緩慢的關鍵就在整合困難，而整合不易的主因，乃是實施者與住戶對於權利變換條件談不攏；白話的說，就是一坪能換回幾坪。

圖片來源：何世昌的房產知識Buffet+

藍、綠、白的政治人物都告訴民眾：「1坪換1坪不切實際」。可問題在於，並沒有人跟民眾說「1坪到底該換幾坪才合理」。因此，就不能怪民眾都想從「1坪換1坪」開始喊起。

舊房屋樓層、土地持分、基地位置、臨路面、所有權人數量、使用分區等等條件不同，以及新建房屋建材、結構、建築設計等因素導致成本不一，分回條件本就難以一概而論。在這樣的背景因素與屋主高預期衝擊下，就讓都更按下慢速撥放鍵，一切都慢、吞、吞。

即使中央修法，想藉由大方給予容積獎勵的方式促進「自主都更」，老公寓市場看似出現一絲曙光。然而，在多數住戶不想掏錢、不想承擔責任的環境下，有多少住戶願意無償為全體住戶服務，攬起「自主都更」的工作，恐怕還有待觀察。

外號房地產肥永俊，體重與房價呈正比，擅長全球房地產政策影響評估、房市趨勢與新建案市況分析，樂愛鑽研大數據與房市研展。近年致力於介紹全球主各國不動產政策與市場機制，以期找到台灣房市政策新方向。

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