基金投資教學
槓桿比率低、負債年限拉長、資金來源分散
歐洲REITs 未來1年報酬達9%
撰文者：賀先蕙
更新時間：2015-08-28
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「每天你都在媒體上聽到歐洲有多糟， 但是還是有正面消息。」英傑華投資不動產團隊主管保羅．萬德華（Paul van de Vaart）於8月初首次來台時，接受《Smart智富》月刊專訪時強調。在目前收益難尋、動盪頻仍的投資市場中，歐洲不動產市場仍有不錯的績效！根據Lipper的統計，過去1年，台灣販售的3檔歐洲房地產股票基金，平均報酬率都有25%以上，遠勝全球房地產股票基金的2.5%和亞太房地產股票基金的-6.36%（統計時間至2015.07.23，以下同）。
而萬德華所管理的英傑華歐洲不動產證券基金過去1年也有27.63%的報酬率（編按：這類房地產股票基金主要以投資歐洲的不動產投資信託REITs為主，占投資組合可達9成）。
愛爾蘭經濟好轉
使首都商辦需求大增
報酬率亮眼讓人不禁想問，歐洲的房地產股票基金現在還能買嗎？有哪些利多和風險要注意？
萬德華認為，歐洲房地產股票基金未來3年仍看好的主要原因是，區內許多國家開始出現復甦的跡象。從圖1可見，相對於指標指數的國家持股分布，萬德華增持愛爾蘭的比重相當高。
「我們喜歡，而且有非常好的表現的是愛爾蘭的首都都柏林。都柏林的房地產市場復甦得非常強勁。」雖然曾經被列為「歐豬五國」之一，但是，近來愛爾蘭經濟復甦強勁。從013年底左右，愛爾蘭一掃2012年∼2013年中的陰霾，每季都有相當不錯的正成長（詳見圖2）。經濟成長好，使得都柏林的商辦需求開始增加。而在歐債危機時，有許多房地產開發商因為破產而被迫出局，所以，目前都柏林的房地產市場面臨了需求暢旺，但沒有開發商能提供新供給的窘境，因此都柏林是萬德華重點看好的市場，殖利率高達5%。
另一個萬德華有增持的國家，則是也被歸類為「歐豬五國」的西班牙。隨著經濟逐漸復甦，在西班牙首都馬德里和大城巴塞隆納已經可以找到不錯的投資標的。但是，萬德華也提醒，該國的住宅市場仍是供過於求，他沒有持有相關標的。
不只經濟改善，房地產股票基金主要的投資標的—REITs，本身的財務結構也見改善。過去REITs最被人詬病的地方就是其槓桿比率高，一遇到金融市場風吹草動，就會大幅波動。但目前歐洲地區的REITs財務狀況已經有改善，主要可以分為3方面來看：1.槓桿比降低。以歐洲一些大型的REITs為例，萬德華指出，衡量其槓桿程度的貸款價值比（loan to value）已經從金融風暴之前的45%降為30%∼35%；2.負債年限拉長，有利於財務穩定；3.歐洲地區的REITs也從過去往往依賴單一銀行學到教訓，現在會分散資金來源，例如發債等。
萬德華舉例， 以歐洲知名的REITs——Unibail-Rodamco為例，其目前發債的成本只有2%，但租金收益可達4%，發債對其來說算是相對安全的資金來源。
中文翻譯為不動產投資信託，顧名思義其主要投資標的為不動產，可以是商辦、購物商場、住宅或是倉庫等。特色是將其收取的租金收益，作為股利發放給投資人。
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