好房二三事
因應小家庭＋高房價，房屋坪數也「縮水」
小宅良莠不齊 入手前先留意3面向
撰文者：林帝佑
更新時間：2022-04-01
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台灣這幾年的住宅趨勢呈現房子坪數愈來愈小、家庭人數愈來愈少的狀況（詳見圖1），除了社會往小家庭發展的原因外，另一方面，房價持續上漲，建商為了控制房屋的總價，只得縮小建物規畫的尺度。種種原因，讓台灣「小宅化」的傾向未見停歇。
然而，市場上的小宅良莠不齊、有新有舊，購屋人在挑選小宅時，有什麼要特別留心的事情？
住商不動產企畫研究室資深經理徐佳馨建議，購屋人可以從3個面向來分析，包含：社區環境及維護、住宅內部規畫，以及資金財務周轉。
社區環境及維護》
小型社區戶數少基地小
管理費和公設比恐偏高
一般的住宅社區，創意家行銷專案經理古明峻分析，可分為小型社區、中大型社區2種類型，市場上並未明確定義社區大小，但依照台北市政府的分法，80戶以下為小型社區、81戶以上至150戶為中型社區、151戶以上為大型社區。
如果是規畫小坪數的小型社區，通常戶數較單純，但社區的公共設施項目普遍較少，且因為戶數或坪數較少，分攤管理費的基數相對低，所以管理費可能比較高，或是管理費收費標準雖然一般，但恐無法負擔24小時的保全費用，甚至電梯、機電的維護成本也會難以應付，得額外繳納。
除了公設項目、管理費用的問題外，《住展》雜誌研發長何世昌表示，小型社區的基地通常較小，民眾得要注意公設比偏高的問題。
根據《住展》雜誌統計2020年、2021年台北市新推出的建案，當基地面積小於100坪時，公設比的平均值高達38.4%，從區間來看，最高甚至到50%，表示民眾買房子的時候，有一半的錢是砸在公設上（詳見表1）。而基地面積愈大，公設比平均愈低，不過當基地面積超過300坪以上時，公設比的差異就不明顯。
至於中大型社區，不管全部或部分規畫小坪數，都要留意單層戶數過多衍生的問題，譬如當「梯戶比」過低（詳見名詞解釋），上下樓等待時間會較長，或是有出入人員複雜、雜物隨意堆放走道等疑慮。
指電梯數量和單層戶數的比例，譬如，單層有1部電梯、共有3戶，則梯戶比為1：3；一般人較能接受的梯戶比在1：3或1：4，不過樓層高低也會影響需求。
徐佳馨補充，小宅為主的社區不應被汙名化，但過去的實務經驗顯示，很多投資客買小宅收租，只在意能否收到租金，並不在意租客的素質，所以租客比例高的社區更容易發生上述的狀況。
購屋者可以觀察幾件事來避免買到管理品質低落的社區，譬如：走道、樓梯間、地下室有無擺放雜物？垃圾暫存區是否乾淨？社區公布欄有無張貼要求住戶勿抽菸或其他事項的公告？通常有這類公告，就表示社區有這樣的情況發生。
住宅內部規畫》
務必備妥測量工具
避免誤判空間大小
從住宅內部規畫的角度來看小宅，古明峻分析，進門之後，首先留意是否有空間設置鞋櫃，避免每戶住家都因無鞋櫃空間而放在走道，長期會有連鎖效應，使社區管理品質下降。接著，觀察客、餐廳以及廚房的空間配置，小宅通常會將3者規畫在同一個區域，若為開放式，要考慮實用性及油煙問題；若非開放式，則要注意空間是否夠大、是否只能放小型冰箱等。
再者，觀察房間大小，很多標榜2房的產品，實際上是「小2房」，每間房間的空間都不大，導致家具安置後，居家動線變得非常擁擠；留意室內梁柱位置，避免將來使用上出現壓迫感；注意採光、通風面，由於小宅多為單面採光，購屋者要取捨採光面在哪個空間。
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