房產小常識
找對關鍵人物牽線，店頭、網站交叉比價
達人私授議價絕招 讓你便宜買到新成屋
撰文者：郭莉芳
更新時間：2013-07-01
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絕招3》遇建案滯銷 找房仲問投資客脫手物件
如果建案工地已經開工許久，但銷售中心卻未撤掉，繼續賣房，代表這個建案不是量體很大，超過500戶，銷售期拖很長；就是銷況不佳，更有機會好好議價。
此時，該到代銷中心去議價，還是到房仲店頭去找投資客丟出來的案件呢？在代銷業超過20年的永慶代銷公司協理潘是諭表示，近幾年房價不斷上漲，建商的口袋都賺飽飽的，通常不會願意低價出清。因此若是代銷公司還有在賣，價格通常很硬，不好談。
反而是到房仲店頭去問相同建案，有機會找到投資客拋售的物件，雖然投資客的開價會跟代銷中心看齊，但投資客卻有交屋後、面臨2年奢侈稅閉鎖期的時間壓力，因此更有議價空間。
該如何出價呢？不管是從網路討論區上或從仲介口中探詢當初預售成交價是多少，以目前的市況，多半不可能以當初預售成交價來當作出價依據。鄭仁凱說，除非是缺錢或亟欲出場的投資客，才會願意平轉出售（編按：即以當初預售價格賣出），否則通常還會加個1∼2成，較有機會成交的價格約是當初買進價再加1成出脫。
【完工後】掌握銀行對保前的最後殺價關鍵期
若是建案已完工，進入交屋階段，呈現在民眾面前是外觀最新、公共設施全新的最佳狀態，價格談判空間就會變小，此時更要透過正確的技巧議價。
絕招1》看準投資客避稅 可在銀行對保前議價
要進行銀行對保，即是已進入交屋階段，建商要正式把產權移轉到房屋所有權人名下，一旦移轉後，這間房子就會碰到奢侈稅，2年內轉手會被課稅的問題。因此，投資客通常為了避奢侈稅，會較有議價空間，寧願少賺一點，也不想被綁2年。鄭仁凱建議，自住客可以向房仲店頭留下資料，並鎖定這樣的物件出價，有可能可以買到低於目前市價的新成屋。
絕招2》上實價登錄網 再回頭砍新成屋開價
已蓋好的新成屋，代銷公司的訂價絕不可能比照2年前的預售屋價格來定價，而是向附近的預售案開價「看齊」，還對來看屋的民眾鼓吹「相同開價，但可享馬上入住、還送裝潢與家電」的利多。
不過，在買房子這件事上，「價格合理實在」才是真利多，其他免費贈送的附加條件都是為了圈肥羊的話術罷了。與其參考附近預售案的價格，還不如上實價登錄網去查詢該建案的真實成交價。
如果已經完工一段時間，通常市場上也會有買賣紀錄，可以向附近的房仲店頭詢價，並比對實價登錄網上是否有同路段、相同屋齡、類似坪數的成交價。再以交叉比對後的成交價回頭向代銷公司要求讓價。
如果你看上的是餘屋量還剩不少的建案，在談到最後底價階段時，可以再以總價要求打95折，然後再請銷售人員電話通知你結果。對有完銷期限壓力的代銷公司來說，通常會願意幫忙促成。但若2天內銷售人員未回電，要記得主動再詢問，否則有可能你看上那一戶就不巧賣給別人了。
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