北中南行情

雙北都更題材退燒　公寓交易量跌8成

雙北市買賣移轉棟數持續低迷，2015年第1季台北市為6,478棟、去年同期為8,214棟；新北市2015年第1季為1萬1,036棟、去年同期為1萬4,745棟，兩者跌幅皆逾2成。其中冷到像放入冰櫃的「急凍產品」，主要是豪宅、套房與公寓。

優美地產企研室利用實價登錄，統計雙北市2015年第1季的狀況發現，套房（15坪以下）、豪宅（採用央行選擇性信用管制標準，在台北市指7,000萬元以上住宅、新北市6,000萬元以上住宅）和公寓的成交量受到的打擊最大。不論台北市或新北市，這3種產品的交易量皆較2014年第1季下跌8成以上（詳見表1）。

想搭都更順風車
恐有高點套牢風險

優美地產企研室召集人葉立敏分析原因，其中套房和豪宅主要受到貸款不易和投資買盤退場的影響，因此量縮價跌的情勢確立，而且2015年仍會持續下探。而公寓產品則量縮價盤整，除了整體買氣不佳之外，都市更新的題材退燒，也導致交易量進一步走跌。

誠美建築開發經理林銘峰認為，都市更新退燒跟3大原因有關。首先，2012年3月「文林苑事件」（詳見名詞解釋）過後，強烈的輿論壓力讓《都市更新條例》送進立法院審議，但3年過去了，朝野協商出現了10幾種版本，但是法規仍「不動如山」，業者只能觀望，「一直未能突破的舊案盡速結案不做、新案則不碰。」林銘峰說。

接著，目前送到政府單位審查的都市更新案，仍然是龜速前進。台北市都市更新處表示，2015年截至4月底止，核定的事業計畫案為8件，平均1個行政區還不到1案。

最後，地主並未因景氣低迷而降低對改建的高標準要求，就林銘峰觀察，絕大多數的地主仍抱持著「景氣只是一時的，我就繼續住」的心態，因此洽談改建處處碰壁。

「但公寓因為具備低公設、價格較實惠的優勢，自住買盤承接力道仍存在，所以價格並未走跌，能勉強維持平盤的狀況。」葉立敏表示。以台北市來說，2015年第1季公寓價格為每坪50萬8,000元，相較2014年同期上漲1.8%。

不過，若政府打房的風頭過去，從豪宅、套房流出的資金，會流向中古公寓，使其成為下一波炒作的焦點嗎？德明財經科技大學不動產投資與經營學位學程副教授花敬群和林銘峰皆抱持否定觀點。

他們認為，現在房地產沒有什麼產品有潛在獲利空間。花敬群分析，以台北市房屋稅來看，中古屋的稅基不是不調，只是還沒輪到（編按：房屋評定現值每3年調整1次，下次為2017年），未來公寓的持有成本也會增加。

林銘峰直言，都市更新難行，公寓價格鈍化是遲早的事，想買公寓來炒作根本是「太樂觀」。他舉例，過去洽談中的都市更新案，其中某棟公寓1戶成交約2,000萬元，但隔壁同樣格局、大小的物件，卻因為炒作轉了3、4手，最後聽聞成交4,000萬元！而後來該更新案中止，投資客若不認賠出售，就只能長長久久的抱著套牢。

2012年3月，發生在台北市士林區的都市更新爭議事件。當時該案的事業計畫已核定，將興建之建案命名為「文林苑」，但其中有2戶王姓住戶遲遲未同意參與改建，台北市政府依法執行法院判決，強制拆除王家住宅，進而引發一連串社會運動和抗爭事件。2014年5月，王家與實施者樂揚建設和解，事件落幕。

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