北中南行情
政策利空、餘屋量大，議價空間大增
大台北》活用3招買到降價新屋
撰文者：林帝佑
更新時間：2016-05-01
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都說建商壓力大，房子只好降價賣，但到底降了多少？讓真實數字來說話。根據統計，台北市的新建案價格較高點累計下跌7.4%，目前平均每坪成交86萬元；至於新北市，因各區漲跌互見，平均僅下跌5.4%（詳見圖1），不過餘屋量大的區域，如淡水區，則已較去年第1季下跌11%。
台北市的新建案價格在2014年第3季來到波段高點，平均每坪成交92萬9,000元，但是受到政府打房政策影響，台北市較新北市率先開始下跌，迄今累計的跌幅也較新北市多出2個百分點。
然而，啟動此波房市下跌的緣由，除政策利空外，全國不動產企研室主任張瀞勻說，餘屋量大增，也是造成房價崩盤的原因之一。
根據《住展》雜誌統計，大台北地區餘屋量最多的行政區為三重區，從2010年1月至2016年3月為止共累計1,419戶已經取得使用執照的餘屋，其次為淡水區的1,275戶、和新莊區的1,246戶（詳見表1）。
以三重區來說，2016年第1季買賣移轉棟數僅為585戶，就算市場上都沒有中古屋、或其他新增的供給，這樣的餘屋量也要超過7個月才能賣得完。
從統計中也發現，新北市新建案平均價格下跌5.4%，但部分餘屋量大的區塊已有雙位數的跌幅。《住展》雜誌企研室經理何世昌表示，因為房價還有其他因素干擾，其中以「題材」最為重要，像三重區的交通題材很強，離台北市又僅一橋之隔，因此修正幅度不顯著。
不過何世昌也提醒，許多區域，包含三重區，今年會進入另一波交屋潮，需持續觀察後續有沒有跌幅擴大跡象，因為現在市場上最受歡迎的個案是「降價案」，不管什麼產品，有降價才有成交，顯示民眾預期下跌的心態仍在。
所謂降價案，何世昌說明，如果該個案是區域最低價，或比其他個案便宜1成左右，或甚至跟中古大樓價位接近，就會相對熱賣，譬如位於台北市中正區的「太平洋之森」，可售戶數約80戶，平均開價每坪80萬元，最低成交價為6字頭，在慘澹市況下仍2個月內完銷。張瀞勻補充，該案周邊屋齡20年∼30年的10樓以下華廈，均價每坪55萬元左右。
土法煉鋼看屋
善用比價法開價
民眾要如何掌握最新市價呢？由於實價登錄揭露的新建案價格都是「過期」資訊（詳見Tips），民眾不能得知目前銷售中的新建案究竟賣多少錢，就算有登錄資訊，天時地利不動產顧問公司總經理張欣民提醒，仍要小心是建商「左手賣右手」，藉登錄資料墊高成交價。何世昌說，土法煉鋼還是最有效的方式，把附近的新建案都看完，利用比價法去加減價，如周邊無銷售中個案，就利用中古大樓去加價，假設屋齡20年的大樓，一般而言會跟新建案價差約2成∼3成，可利用比價原則，再斟酌個案特色加減價。
《不動產經紀業管理條例》規定，代銷業者「應於委託代銷契約屆滿或終止30日內，向主管機關申報登錄成交案件實際資訊」，然而很多建案都是從取得建照後就開賣，賣到完工可能還賣不完，代銷契約一直存續，即便後來完售、實價揭露，民眾看到的很可能已是2∼3年前的成交行情。
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