北中南行情
少子化衝擊，過往優勢不再
北市明星學區失靈 房價跌破區域行情
撰文者：林帝佑
更新時間：2016-08-01
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台北市市中心學區宅效益不再！ 明星國小周邊房價下修，不僅跌得多、還跌破區域行情，如國北教大附小周邊房價每坪73萬6,000元、新生國小周邊房價每坪81萬2,000元、金華國小周邊房價每坪82萬2,000元，皆比大安區行情每坪87萬元低（詳見表1）。
過去明星學校周邊的房屋可說是房價保證，許多「現代孟母」購屋毫不手軟，不僅讓學區宅賣得快、又賣得比別人貴，但現在房市走下坡，加上少子化衝擊，讓明星學區周邊的住宅光環快速黯淡。
觀察台北市、新北市近3年來連續額滿的國小，台北市共有14所、新北市共有11所；全國不動產企研室針對以上25所明星國小近3年來的周邊房價進行調查，發現台北市跌多漲少。
全國不動產企研室主任張瀞勻分析，2014年，台北市這14所明星國小周邊的房價，有9所學校較所在區域行情還要高；然而到了2016年，卻有8所學校，也就是近6成的明星國小其周邊房市比區域行情還低。
蛋黃區明星國小跌幅明顯
大安區最多跌18%
比如位於大安區的國北教大附小，2014年大安區房價每坪84萬3,000元，該校周邊每坪則要89萬3,000元，比大安區整體行情高出6%；然而，2016年大安區房價每坪87萬元，下跌約3%，該校周邊的房市卻下跌了18%，每坪僅剩73萬6,000元。
造成學區宅光環不再的原因，大家房屋企畫研究室主任郎美囡說明，在上一波房價起飛前，也就是約12、13年前，許多夫妻為了結婚生子而選擇買自住的物件、搬進交通便利的市中心，兼顧自身工作與孩子就學；後來學區周邊房價高升，多數家長不堪負荷，買不起3房，只好改買2房、或甚至是小套房，讓孩子設籍就讀明星學校，同時等待房價上漲出售賺價差，但全家人卻購屋搬到蛋白區。近2∼3年，房價雖反轉，但台北市的購屋所得比仍在15倍以上，多數家長仍負擔不起，還要擔心買房後，可能被套牢，乾脆放棄移往郊區。
台灣房屋復興台大特許加盟店店長潘永承也提到，蛋黃區的明星學校周邊多半是開發成熟的地段，以國北教大附小周遭來說，多是屋齡30年以上的中古屋，那時期興建的物件以3房、4房、坪數介於30坪∼45坪的為主，目前總價約2,500萬元∼4,000萬元，這樣的價格區間在房市反轉的氛圍下並不受歡迎。因此該校周邊的房市，以大樓來說，今年每坪75萬元∼80萬元，但去年每坪80萬元∼85萬元，甚至還有成交9字頭的紀錄。
另一原因就是少子化問題日漸發酵，從國家發展委員會的人口推計數據來看，未來10年，每年平均減少約5,600位國小學童、5,500位國中學生。需求逐漸減少，房價支撐性也跟著減弱。潘永承提到，最近2∼3年，專門為了學區而來購屋的家長明顯減少。
蛋白區學區宅亦難支撐
與區域行情價差逐漸縮小
在這波蛋黃區學區宅下跌的浪潮中，蛋白區的學區宅也沒有突出表現。張瀞勻分析，狀況同樣是跌多漲少，但多數並未跌破區域行情，而是愈來愈貼近區域行情，新北市11所明星國小，僅2所學區周邊住宅低於區域行情，其他則與區域行情每坪相差8,000元∼3萬6,000元，且價格落差正在收斂中。
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