高房價讓購屋族備感吃力，但如何評量自己的負擔能力，並盡可能降低買屋的財務風險，房貸專家、合作金庫總行個人金融部協理趙世宏指出，房貸一繳就是20年以上，要如何衡量才不致讓幸福的負擔變成沉重的負擔，一定要有「現金流」概念。

首先，需預計未來自己能掌握的現金流入（收入），以及未來房貸所需負擔的現金流出（支出），建議房貸支出不要超過家庭總收入的1/3（另外1/3做為日常開銷、1/3做為預備金），符合此大前提下，從而決定最適合自己的房貸產品，接下來再細部考慮貸款的成數、年限、利率、本金寬緩期間等。

要如何談到最優惠的房貸利率呢？以下5招快學起來。

招數1：透過仲介，申請團購房貸較低利
由於成交量大，因此大型房仲業者通常會有至少2家以上的合作往來銀行，類似團購概念「量多價好談」，幫忙消費者爭取更好的貸款條件與優惠方案。

有位從事房貸業務20幾年的銀行主管就表示，部分房仲實在很會談專案價，甚至會提出比市場利率行情低0.1%的要求，讓銀行幾乎無利可圖，「都不想做他們的生意了。」此外，若請房仲協助申請房貸，記得請房仲「拗」銀行將固定的開辦費用、徵信查詢費、代償費、每年帳戶管理費等給予折扣，即可省下不少的貸款成本。

招數2：月繳改成雙週繳
將本息平均攤還的月繳改為雙週繳，是加速還款、減少房貸利息的方式。一般人可能直覺認為月繳和雙週繳的期數一樣，實際上1年有52週，所以共有26個雙週並非24個，相當於1年繳了13個月，藉由增加繳款頻率可加速還本，另外，也等於是先支付月付金的一半，便能省下一半月付金的利息，達到省息和提早還本的效果。

招數3：隨時可和銀行商量降息
有許多銀行在設計分段式利率時，會將前6個月到1年的利率設定得很低，吸引民眾申貸，到了第2年，利率突然加碼，令人措手不及。其實只要對利率不滿意，憑著繳息正常的紀錄， 隨時都可和銀行商量降息，只要是提出申請並符合條件者，便可成功調降利率。

招數4：手上有閒錢就先還本金
根據金融機構統計的資料，一般房屋貸款的平均還款時間約在7～10年，表示多數民眾不喜歡「欠錢的感覺」。所以只要手邊有閒錢如年終獎金、保費紅利等，就可先部分償還本金，積沙成塔。知名主持人岑永康與張珮珊就是用此方法，只要手邊有8,000元、1萬元都會先拿去還，因此他們的第1間房原本20年期、400萬元的房貸，在第5年就還完。

招數5：優先選擇政府的優惠房貸
如果是以自住需求為主的首購族，政府的優惠貸款當然是第1首選。目前政府的優惠房貸專案有2種，一是針對公教人員的「築巢優利貸」，另外一種是財政部針對首購族實施的「青年安心成家購屋優惠」方案，最高可貸800萬元、期限最長30年。

小檔案＿趙世宏

學歷：淡江大學工商管理學系
經歷：合作金庫總行審查部科長、南豐原分行經理、三重分行經理、台北分行經理、總行財富管理部協理
現職：合作金庫 總行個人金融部協理

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