打開信箱，最近看到很多中古戶銷售DM，為了解市況和房價走勢，把仲介的中古屋開價拿來算一算，跟過去比只降價5%、最多降10%，開價仍在開「夏天」的行情，怎麼會有人想去看屋呢？相反地，台北市的預售屋開春後出現一些成交量，成交價明顯壓低，正務實地在反映市場價格！
對「價不降、量就不會出；量不出，就不會見底」的市場鐵律，大家心知肚明。以去年的讓利個案分析，銷售好的幾乎都是打8折在賣，不管是蛋白區或蛋黃區，都能吸引到潛在的剛性自用型買家，換得相對微薄的量。
最近奇特的現象就是中古屋價格掛高檔，預售屋價格卻已降到新成屋的售價在賣，結果新成屋就賣不掉了。未來若新成屋也去賣中古屋的價格，中古屋就掛定了，更不要談預售屋如果一旦賣中古屋的價格，那中古屋怎麼可能賣得掉？
從各縣市政府公開招標的土地市場看，重劃區的土地落到每坪60萬元就標掉了，蛋白區標價甚至跌到每坪40萬元，中南部行情若是如此，那麼當地建坪單價60萬元的房價勢必會被套牢。因為1坪土地可以換4、5坪的房子，如果土地價格已跌下來，那麼寧可買土地、也不要去買房子，降價不夠多的中古屋怎麼可能賣得掉？
從歷史的交易量來觀察，中古屋交易量必須超過30萬戶，加上新成屋交屋的10幾萬戶，整個房地產市場才會熱起來。只是按我估計，新成屋加上中古屋的量、未來1、2年內恐怕不易突破30萬戶。
可怕的是，接下來的盤跌會讓整個市場交易量更低，因為市場、買方、賣方3方都在比耐心，此時政策卻正在一步步加速房價崩壞。儘管央行刻意把利率壓低，以減輕房子擁有者的負擔，但另一方面，政府積極興建幾萬戶的社會住宅，還打算修法推動都更帶動內需。這些刺激內需的政策，會增加房屋供給量，政府房市政策的這帖中藥一旦吃下去，房價肯定會再慢慢挫低，大家不妨耐心等著看。（house_smart@bwnet.com.tw）
小檔案＿顏炳立
◎學歷：文化大學土地資源系畢
◎經歷：香港商梁振英不動產投資顧問有限公司台灣分公司董事總經理、台北市都市設計及土地使用開發許可審議委員會委員、台北縣地價及標準地價評議委員會委員、台南市政府都市發展局委員
◎現職：香港商戴德梁行不動產投資顧問有限公司台灣分公司董事總經理