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高房價時代,究竟是買房好還是租房划算?先別急著決定!從「成本」的角度找答案

撰文者:ffaarr 更新日期:2022-09-01 瀏覽數:10,673

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「買房或租房」幾乎是每個出社會的人都會遇到的問題,要考量的點很多。雖然房屋相對於其他消費品,價格有不易減損的優點。若以多數人常見的買房方式——貸款購屋,則買房所帶來最大的2種成本,分別為「利息」和「機會成本」;換句話說,買房的機會成本就是這筆錢(包含頭期款以及還款本金)如果不買房而拿去做其他投資所產生的資金效益,這就是買房的機會成本。


註:「機會成本」是指決策過程中面臨多項選擇,當中被放棄而價值最高的選擇(Highest-valued Option Forgone),又稱為替代性成本。

而對於指數投資者來說,有一個較大的好處,就是在資產配置的計畫中,有較合理的閒置資金預期報酬估算(當然未來的事也無法準確),因此也更能合理估算買房的相關成本。

本文希望以合理的方式來比較買房和租房的成本,希望破除所謂「有錢就要儘量買房」、「租金是白白送給別人」的迷思。

買房前提:在貸款期間有,足夠的「現金」償還本金
買房的最起碼的前提,應該人人都知道,就是要有足夠的頭期款,否則就無法買房。但光有足夠的頭期款還不夠,最起碼要能確定還款期間(例如20年),個人將會有足夠的錢可以還貸款的本金,這包括目前還閒置或用來投資的錢,但如果是明年就要還款的錢,就必須要是閒置的錢。利息部分是屬於非一次性(持續性成本),下段會更詳細計算 。

買房子,代表會一次性地把與房價等值的「錢」換成「房子」,貸款就類似「分期付款」,只是延後這筆錢的開支時間,不會改變這個交換的本質。所以如果預計之後20年包括已有的閒錢、賺的錢(包括投資)扣掉未來20年的預計支出(利息為支出)。當無法支付本金,就不應該買房,或是需要考慮買更便宜的,或是自己能付得起的房。

這部分估計一定會有所出入,所以基本上一定要「從寬估量」,因為一些狀況付不出貸款而被迫賣出房子就得不償失。

從「總成本」角度考量是否買房
進一步從固定成本和機會成本來考量買房和租房這兩者的差異。上段講的是前提,也就是如果不符合該相關條件,絕對不要買房,但並不代表符合條件就應該要買房。因為除了把錢換成房子的交換之外,還有持續性的成本,這部分需要與租房的持續成本作比較:
1.租房的持續成本=租金。
2.買房的持續成本=房貸利息+頭期款資金成本+還款資金成本+稅、保險費和房子維護費用等...。

將兩者的總成本相減(以台灣而言,一般來說買房的總成本較高),可得出買房所帶來的持續成本。當然這裡可能有人會想要把房價的漲跌納入,以正常狀況來說,房子(加土地)長期而言,應有跟隨通膨增值的效果,但以目前台灣的高房價來說,若暫先假定買進之後長期不漲不跌,我認為是比較合理的做法。當然如果對房價的看法不同,在計算的時候想要加入假設對房價漲跌的預期也是可以的。

以實際例子探討買房與租房差異
前面講的比較抽象,因此這裡直接舉一個例子來計算。
1.基本條件
如果某個人為家裡租一間房子,月租金為新台幣3萬元,買完全相同條件的房子總價是新台幣1,800萬,平均每年的房屋地價稅、保險費和修繕等成本約為新台幣1萬元,預計可貸款新台幣1,000萬、利率1.8%,分20年償還(採本利平均攤還)。此人由個人的指數化資產配置比例,預估長期投資報酬率為5%(詳見註1)。

註1:投資有風險,所以投資的預期報酬率並非憑空得來,需要考慮實際的風險承受能力。

2.未來還款現金情況
買這棟房的第一個前提,就是交出800萬元頭期款之後,剩餘的資金+預計未來20年的收入(包括投資的收入)-支出(包括房子本身的成本,如利息等),能有超過新台幣1,000萬元來償還本金。

3.計算貸款的平均年限
這個條件下本利平均攤還的房貸,實際的平均年限大約是10.64年,等於這20年平均的貸款本金大約是新台幣532萬元,平均每年的利息約為新台幣9萬5,759元(房貸試算表)

4.租房預估每年平均成本
若月租金以新台幣3萬元計,1年12個月,所以每年的平均成本約為新台幣36萬元(=3萬元x12個月)。

5.買房子的「預估」平均成本
新台幣10萬元(稅和維護費)+新台幣9萬5,759元(貸款利息)+頭期款機會成本新台幣40萬元(=800萬元x 5%)+(1000萬元-532萬元)x 5%(已還本金機會成本)=新台幣73萬9,759元(詳見下方註2~註4)。

註2:由計算中可得知,在貸款利率低於投資報酬率時,貸款比例愈高,愈能降低買房的機會成本。
註3:長期預估都是以當下數字來估算,但租金以及房貸利率等都是可能會改變的。
註4:「機會成本」為同樣金額拿去進行指數化投資,長期投資的年化報酬率保守估計以5%計。

6.比較
以這個例子來說,買房比租房1年的持續成本多出約新台幣38萬元,等於買房比租房多花約1倍的持續成本。因此請不要再說租金是白白給房東,因為租房可能會幫你省下更多的利息和機會成本。

結論:買房或租房?答案沒有絕對
計算出買房和租房持續成本的差異,並不代表說一定不能買房。買房有許多租房沒有的好處,例如居住較為長期穩定、可以較自由地使用、免於遇到房東惡質的風險,以及擁有房產心理上的安定感等...。

在假設未來房價在「不漲不跌」的情況下,我們應視買房自住的本金花費為一種置產,即將現金換成等值的房地產+一定期限要償還的負債。而買房增加的持續成本(包括固定和機會成本)視為一種消費,亦即用這些成本換得上述買房的好處。

因此我們在決定租房或買房前,應該先確認有還款能力,並計算相關的成本,並思考這些好處優點對自己來說(也包括考量自身的財務狀況),是否值得每年花費這樣的成本。有點像買車當然有方便的地方,但需要先考慮每年的保養成本,但車子還會折舊,所以成本比例會更高。而如果暫時考量成本選擇租房,也可以之後在不同的時間情境(各種條件會改變),重新計算思考,而不是先預設非買房或租房不可。

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我是ffaarr,在2006年開始投資,走了主動基金和主動選股的路之後約一年左右,就很幸運地遇見了綠角部落格,因此開始進行指數化投資和資產配置至今,希望能在這分享一路上來學習的心得想法。

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