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符合「新青安」條件,該申請嗎?艾蜜莉解析2狀況,各有優缺更需審慎評估

撰文者:艾蜜莉 更新時間:2023-12-21 瀏覽數:2,529

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ETF 定存 買房 房貸 頭期款

圖片來源:達志影像

朋友最近繼承了家裡的財產,一些資產和現金變賣以後大約有2,000多萬元,因為他目前還是租屋族,便計畫用這筆錢來買房,打算在新北市的新店或板橋找1間3房2廳的房子,預算約2,000萬元。

他的想法是:600萬元當作頭期款,1,000萬元拿來35年定期定額高股息ETF,剩下的400萬元分不同年期存定存,再拿來慢慢付房貸,這樣一來,等定存的錢用完,高股息ETF的被動收入現金流也至少完成了一半,再拿一部分股息搭配薪水收入來還剩餘的房貸,相信退休前就能還完了。


他說,因為ETF和定存都是相對安全的資產,當然也是因為他已經投資10年以上,有一定的觀念和經驗,知道要買什麼商品、怎麼布局才能符合自己的需求;而他這樣做,房貸就不會有太大壓力,利用現有資產去賺更好的殖利率來補貼房貸,也不會因為買房而失去投資的機會。

資金該先還房貸或投資?評估2狀況再決定

當然,可能會有大大對一些小細節有疑問:

1.高股息ETF的殖利率比較高,為什麼付完頭期款以後,不把全部的錢拿去定期定額,要特別撥出來分批放在利率比較低的定存?

高股息ETF的6%殖利率雖然高於房貸利率(目前約2%多),但是剛開始建置高股息ETF時,因為持股不多、股息也不多,沒辦法完全cover房貸,因此要慢慢地把資產投入,等建置起一定部位才可以,所以還是要有一筆錢可以先用來付房貸。

2.為什麼不把定存的錢用來多付一點頭期款?這樣就不用存定存,而且還可以省一些房貸利息?

雖然定存利率少於房貸利率,但若不考慮房貸寬限期,買房後馬上就要攤還本息,如果有準備這筆專門拿來繳房貸的定存,就可以在建置高股息ETF部位時有一段緩衝期,不用立刻動用本業收入,可以算是付出少量成本而減輕生活壓力的做法。

加入「青年安心成家購屋優惠貸款」新專案(以下簡稱「新青安」)來考量的話,前1,000萬元的利率是1.7%,且有5年的寬限期,超過1,000萬元的部分就依照銀行房貸利率來估,因為該利率非常低,所以如果你適用新青安,把1,000萬元額度都貸下來才是最划算的。

至於寬限期只需要還利息不用還本金,雖是好處但也有壞處,例如20年房貸、寬限期3年,那原本分20年攤還的本金變成只剩17年,反而之後的還款壓力變大,這個就要自己加以斟酌了。

最後一個要知道的細節是,如果未來發生股災,公司股息變少,導致ETF發的股息也變少,自己要拿本業收入來付房貸的比率就會變高,所以我朋友的這個方式,比較適用有本業收入的人,而且一開始在計算並規畫定存、股息和本業收入來付房貸的比率時,股息要記得低估一些,才會比較穩健。

每個人買房的物件、狀況、還款條件和需求都不一樣,沒有一個方式適合每個人,這就跟投資一樣,只要能和生活取得平衡,自己覺得適合、安穩,那就是最好的方法。

另外,我也想知道大大們都是怎麼規畫買房的呢?可以分享給我知道嗎?

本文獲「艾蜜莉-自由之路」授權轉載,原文

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1982年生,大學畢業後積極自學投資理財方法,2008年開始投入股市,用自創估價法,鎖定股價被低估、年年配發股息的穩健公司買進,將180萬元本金滾成600多萬元資產,著有《小資女艾蜜莉──我的資產翻倍存股筆記》、《艾蜜莉教你自動化存股──小資也能年賺15%》。

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