達人開講

買地上權的房子用來自住划算嗎?除了「到期年限」外,你還得考量這些原因...

撰文者:雨果的投資理財生活觀 更新時間:2022-07-04 瀏覽數:1,353

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前一篇介紹「地上權房子」能不能買的文章中,有一些網友提到,目前已銷售的地上權建案,不但沒有跌價,還賣得更貴了,這真有如前文所說,地上權的房子會愈來愈沒有價值嗎?


「地上權物件」持有至時間到期,划算嗎?
前一篇文章解釋的都是基本概念,邏輯上地上建物是會貶值的,譬如當舊公寓貶值到低於一個金額就可免徵房屋稅(年限不一定),地價稅則會隨著土地公告現值調漲而增加。而該文章我也少講了一個資訊,網友問到有關地上權的問題,主要是自己想要長住到地上權的時間到期,並非想要藉由短期買賣來賺價差,所以評估的考量點是——「持有至時間到期後划不划算」這個問題。

由於地上權的房屋建案在最近幾年才比較常見,目前應該還沒有看到即將到期或已經到期的地上權案子,比較常見的是商業地上權案子,商業地上權案子的合約與內容,就跟一般地上權住宅很不一樣。因此這篇我要補充,地上權建案的售價不只是受到期年限的影響,還有其他因素,譬如周邊房價漲幅。

想像一下,一個只有地上權的房子,假設建商取得土地後到交屋已過了5年,這間房子只剩45年使用期限,交屋後又住了5年,剩40年使用期限,而這5年周邊的房價每坪漲了新台幣10萬元,你是什麼感覺?

我們試算一下,這些地上權的案子通常都是蓋在交通方便的精華地帶,房價本身就會很高。假設該地區每坪均價100萬元,買一間權狀35坪的房子總價約3,500萬,而地上權的案子暫以7折計算就好,總價約為2,450萬元,兩間價差1,050萬元,似乎頗具有吸引力。

5年後周邊3,500萬元的房子,每坪漲了10萬(以過去經驗5年漲10%不算多),總價來到3,850萬元,那地上權的房子打7折約為2,695萬元,經過5年後要賣2,600萬元,你能不能接受呢?

地上權的房子賣得比買入價更貴,會有人買嗎?
我們看一下這時候周邊房子的售價3,850萬元,與這地上權案子的售價2,600萬元,兩者價差來到1,250萬元,比7折還要低,說不定開價2,700萬元都有人會買,使用期限45年變40年的考量因素相對較小,價差1,150萬元看起來更吸引人。

藉由以上例子可以了解,如果對於地上權的特性不是很了解的人,看到這樣的價差,是滿有可能願意購買的,我可以用低於市價超過1,000萬的價格,跟他們一樣住在精華地區,享受同樣的生活機能,感覺滿划算的。

這種情況有可能維持10年、甚至20年,如果周邊房價沒有繼續上漲,可能地上權的房子會隨著屋齡愈來愈便宜,若房價持續上漲,或甚至是炒作追高,確實地上權的房子滿可能會愈來愈貴的,就看房價漲得多快。

我們再算一下,就以每年3%的通貨膨脹來計算房價漲幅好了,20年後3,500萬的房子會變成6,321萬元左右,地上權的房屋使用期限剩下25年,就算賣周邊房子的半價3,150萬可能都不算過分,這金額確實也是會比原買進價高。至於20年後的3,150萬在考慮3%通膨之後,價值約只剩下1,744萬,至於要不要把這點也考慮進去,就取決於你個人了。

3,150萬元這個數字確實是比2,450萬元高,看起來買了地上權的房子,在住20年之後還有賺錢,但計入通膨後的實際價值約為1,744萬元,而擁有土地的房價6,321萬元,在計入3%通膨的影響後,約有3,500萬元實質購買力。

最後補充另一個算法,如果經過35年後,這個地上權房子只剩下10年的使用期限,同樣用3%穩定通膨來計算房價漲幅,一般房產的市價會變成9,849萬,但地上權的房子還可以賣到半價4,900萬嗎?價差4,900多萬很吸引人吧!

這時我會這樣算,35年前的3,500萬房價,出租租金大概有2%~3%的投報率,我用2.5%來計算,每年租金大概是87萬5,000元,經過35年後同樣用2.5%的租金投報率來算,9,849萬房價的租金每年會來到246萬元。

這個地上權的房子只剩10年期限,也表示我買了只能住10年(先假設到期後地主不會續約),如果我是在周邊租房,同樣每年租金都會漲3%,租屋10年的總租金支出會是2,823萬,而這個地上權房子屋主想賣4,900萬,你會買嗎?

所以,依據以上計算方式,我只願意付2,900萬元以內的金額,來買這間只剩10年期限的地上權房子。願意比租金多付一點,是因為這10年我還是可以享有屬於自己的家,自己可以隨意裝潢裝釘,不用擔心被屋主臨時趕走的好處。

你可發現前後2種算法的基礎點不同,年限還很長的時候,可能比較容易拿來跟周邊的房價來比較,忽略少了5年~10年的使用期限價值。

但當年限快接近到期日時,我就會用剩餘時間的租金總和來比較,至於這個比較心態轉換期會是房屋到期日剩幾年的時候呢?我想這取決於每個人不同的心態與價值觀,我自己會抓20年,距離到期日剩不到20年的地上權房子,我只會用租金來評估其價值。

所以想買地上權的房子,你需要先考量一下你打算要住多久,或是否有其他用處與目的。如果完全不在意資產貶值,沒有財產遺留或贈與考量,只想要用比較便宜的價格,住在精華地帶,而且可以一直住到老死,那麼地上權的房子確實可以考慮。

對了,補充一下,地上權的房子到後期應該沒有辦法以房養老跟銀行借錢當生活費,也可能一開始銀行就不會承接了。


圖片來源:雨果的投資理財生活觀FB

本文經授權轉載自雨果的投資理財生活觀

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