達人開講
買地上權的房子用來自住划算嗎？除了「到期年限」外，你還得考量這些原因...
撰文者：雨果的投資理財生活觀 更新時間：2022-07-04
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前一篇介紹「地上權房子」能不能買的文章中，有一些網友提到，目前已銷售的地上權建案，不但沒有跌價，還賣得更貴了，這真有如前文所說，地上權的房子會愈來愈沒有價值嗎？
「地上權物件」持有至時間到期，划算嗎？
前一篇文章解釋的都是基本概念，邏輯上地上建物是會貶值的，譬如當舊公寓貶值到低於一個金額就可免徵房屋稅（年限不一定），地價稅則會隨著土地公告現值調漲而增加。而該文章我也少講了一個資訊，網友問到有關地上權的問題，主要是自己想要長住到地上權的時間到期，並非想要藉由短期買賣來賺價差，所以評估的考量點是——「持有至時間到期後划不划算」這個問題。
由於地上權的房屋建案在最近幾年才比較常見，目前應該還沒有看到即將到期或已經到期的地上權案子，比較常見的是商業地上權案子，商業地上權案子的合約與內容，就跟一般地上權住宅很不一樣。因此這篇我要補充，地上權建案的售價不只是受到期年限的影響，還有其他因素，譬如周邊房價漲幅。
想像一下，一個只有地上權的房子，假設建商取得土地後到交屋已過了5年，這間房子只剩45年使用期限，交屋後又住了5年，剩40年使用期限，而這5年周邊的房價每坪漲了新台幣10萬元，你是什麼感覺？
我們試算一下，這些地上權的案子通常都是蓋在交通方便的精華地帶，房價本身就會很高。假設該地區每坪均價100萬元，買一間權狀35坪的房子總價約3,500萬，而地上權的案子暫以7折計算就好，總價約為2,450萬元，兩間價差1,050萬元，似乎頗具有吸引力。
5年後周邊3,500萬元的房子，每坪漲了10萬（以過去經驗5年漲10%不算多），總價來到3,850萬元，那地上權的房子打7折約為2,695萬元，經過5年後要賣2,600萬元，你能不能接受呢？
地上權的房子賣得比買入價更貴，會有人買嗎？
我們看一下這時候周邊房子的售價3,850萬元，與這地上權案子的售價2,600萬元，兩者價差來到1,250萬元，比7折還要低，說不定開價2,700萬元都有人會買，使用期限45年變40年的考量因素相對較小，價差1,150萬元看起來更吸引人。
藉由以上例子可以了解，如果對於地上權的特性不是很了解的人，看到這樣的價差，是滿有可能願意購買的，我可以用低於市價超過1,000萬的價格，跟他們一樣住在精華地區，享受同樣的生活機能，感覺滿划算的。
這種情況有可能維持10年、甚至20年，如果周邊房價沒有繼續上漲，可能地上權的房子會隨著屋齡愈來愈便宜，若房價持續上漲，或甚至是炒作追高，確實地上權的房子滿可能會愈來愈貴的，就看房價漲得多快。
我們再算一下，就以每年3%的通貨膨脹來計算房價漲幅好了，20年後3,500萬的房子會變成6,321萬元左右，地上權的房屋使用期限剩下25年，就算賣周邊房子的半價3,150萬可能都不算過分，這金額確實也是會比原買進價高。至於20年後的3,150萬在考慮3%通膨之後，價值約只剩下1,744萬，至於要不要把這點也考慮進去，就取決於你個人了。
3,150萬元這個數字確實是比2,450萬元高，看起來買了地上權的房子，在住20年之後還有賺錢，但計入通膨後的實際價值約為1,744萬元，而擁有土地的房價6,321萬元，在計入3%通膨的影響後，約有3,500萬元實質購買力。
最後補充另一個算法，如果經過35年後，這個地上權房子只剩下10年的使用期限，同樣用3%穩定通膨來計算房價漲幅，一般房產的市價會變成9,849萬，但地上權的房子還可以賣到半價4,900萬嗎？價差4,900多萬很吸引人吧！
這時我會這樣算，35年前的3,500萬房價，出租租金大概有2%～3%的投報率，我用2.5%來計算，每年租金大概是87萬5,000元，經過35年後同樣用2.5%的租金投報率來算，9,849萬房價的租金每年會來到246萬元。
這個地上權的房子只剩10年期限，也表示我買了只能住10年（先假設到期後地主不會續約），如果我是在周邊租房，同樣每年租金都會漲3%，租屋10年的總租金支出會是2,823萬，而這個地上權房子屋主想賣4,900萬，你會買嗎？
所以，依據以上計算方式，我只願意付2,900萬元以內的金額，來買這間只剩10年期限的地上權房子。願意比租金多付一點，是因為這10年我還是可以享有屬於自己的家，自己可以隨意裝潢裝釘，不用擔心被屋主臨時趕走的好處。
你可發現前後2種算法的基礎點不同，年限還很長的時候，可能比較容易拿來跟周邊的房價來比較，忽略少了5年～10年的使用期限價值。
但當年限快接近到期日時，我就會用剩餘時間的租金總和來比較，至於這個比較心態轉換期會是房屋到期日剩幾年的時候呢？我想這取決於每個人不同的心態與價值觀，我自己會抓20年，距離到期日剩不到20年的地上權房子，我只會用租金來評估其價值。
所以想買地上權的房子，你需要先考量一下你打算要住多久，或是否有其他用處與目的。如果完全不在意資產貶值，沒有財產遺留或贈與考量，只想要用比較便宜的價格，住在精華地帶，而且可以一直住到老死，那麼地上權的房子確實可以考慮。
對了，補充一下，地上權的房子到後期應該沒有辦法以房養老跟銀行借錢當生活費，也可能一開始銀行就不會承接了。
圖片來源：雨果的投資理財生活觀FB
本文經授權轉載自雨果的投資理財生活觀
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