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上半年全台買賣移轉棟數年增27%!信義房屋營收雖佳,仍要多留意打房效應

撰文者:艾蜜莉 更新時間:2024-09-23 瀏覽數:489

圖片來源:達志影像
摘要
台灣房仲龍頭信義房屋(9940),致力推動房地產科技(Property Tech)發展,陸續推出包含DiNDON智能賞屋、AI智能配案等數位服務,期待結合線下全直營服務體驗,發揮全房產通路綜效,提升買賣成交效率。

在科技浪潮的帶動下,就連房仲業者也開始運用生成式AI技術,提升客戶服務能力。

台灣房仲龍頭信義房屋(9940),致力推動房地產科技(Property Tech)發展,陸續推出包含DiNDON智能賞屋、AI智能配案等數位服務,期待結合線下全直營服務體驗,發揮全房產通路綜效,提升買賣成交效率。


接下來,就讓我們一起來看看該公司的營運狀況吧!

公司簡介

信義房屋成立於1987年,資本額73億7,000萬元,主要負責中古屋、商辦大樓、廠房、土地、停車位之買賣租賃仲介,以及整批預售屋、餘屋、個別新成屋之代售。

除了台灣地區,公司也透過100%轉投資公司,在日本、中國等地深耕,截至2024年上半年,台灣地區營收占比94%、中國地區營收占比2%、日本地區營收占比4%。

2024年上半年信義房屋營收占比

資料來源:2024年8月12日信義房屋法說會

業務與營收狀況

1.公司營收受房地產景氣榮景影響甚鉅

當房屋透過買賣移轉時,房仲可從中獲取仲介收入。由於政府推出「新青安政策」,帶動剛性買盤回溫,以及通膨預期、股市上漲帶動的財富效果,讓近年來房地產交易非常熱絡,累計至2024年上半年,全台買賣移轉棟數為17萬7,000棟,年增率激增27%,也帶動信義房屋上半年仲介收入來到73億5,000萬元,年成長40%。

2024年上半年全台買賣移轉棟數

資料來源:內政部統計月報

2.今年的房地銷貨收入主要來自中國地區

信義房屋不滿足於居中仲介的角色,自2012年起,開始轉型為土地開發建商,轉投資設立信義置業(香港)有限公司與信義置業(上海)有限公司,並透過這2家公司,標得中國上海市嘉定地區和江蘇省無錫市土地。

其中,2017年於上海推出首個建案「信義嘉庭」,1,109戶已全數完銷,總銷金額約新台幣155億元;無錫市推出的建案「山水嘉庭」於2021年開始交屋入帳,並於2021年~2023年各交屋45%、16%和7%,但因其主打精品宅、訂價較高,加上疫情衝擊中國房市,銷售速度較慢,目前銷售率約70%。

3.公司收益主要來自於仲介收入

信義房屋2024年上半年總營收為74億2,500萬元、年減5%,主要是因為2023年認列了板橋「信義嘉和」建案19億元營收,而2024年上半年無新建案,僅認列了中國「山水嘉庭」的成屋去化,貢獻營收約7,792萬元,營收占比1%。銷貨收入年減97%,是總營收較2023年同期減少的主因。

雖然銷貨收入減少,但銷貨成本也較2023年同期大減16億9,000萬元、年減91%,使毛利率從2023年的25%提升6個百分點,至2024年的31%,讓歸屬公司業主的淨利年增12%、來到11億3,700萬元,每股稅後純益(EPS)為1.54元。

信義房屋2024年上半年營收狀況

資料來源:2024年8月12日信義房屋法說會

股利政策

信義房屋2023年每股稅後純益為2.39元,公司宣布配發1.6元現金股利,股息配發率為67%,比率為近5年相對低點。若以2024年8月16日收盤價34.2元計算,殖利率為4.68%,略低於近10年平均殖利率4.94%。

信義房屋2023年配發現金股利1.6元

資料來源:Goodinfo!台灣股市資訊網

信義房屋近10年平均殖利率為4.94%

資料來源:艾蜜莉定存股App

財務狀況

接下來,利用「艾蜜莉定存股App」的體質評估功能,來檢視一下信義房屋的財務狀況。我們發現信義房屋被評定為「正常」,以下針對3個不良項目做探討:

信義房屋體質評估為正常

資料來源:艾蜜莉定存股App

不良項目1》營收灌水比率>30%


資料時間:2024年8月16日  資料來源:艾蜜莉定存股App

營收灌水比率的公式為「(應收帳款+存貨)/全年營收」,由於該公司開發中和待開發的不動產尚未完工,雖已帳列存貨,但所有權尚未移轉給買方,故還不能認列為銷貨收入;再加上中國無錫的「山水嘉庭」尚有28億元的成屋尚未去化,因此造成公司第2季存貨金額高達77億1,000萬元,

不過,公司主要營收來自於房仲收入,仲介服務費係自「房屋履保價金信託專戶」之房屋款項中扣除,應收帳款無法回收之風險有限,

整體來看,由於信義房屋的產業性質特殊,因此即使營收灌水比率超過30%,我認為也無需太過擔心。

信義房屋存貨包含開發中、待開發不動產和商品存貨

資料來源:信義房屋2024年第2季財報

不良項目2》公司負債比率>50%


資料時間:2024年8月16日  資料來源:艾蜜莉定存股App

公司有一部分業務屬於土地開發,需要運用槓桿資金作為前期的建設投入,因此負債比率高,我認為無可厚非。

觀察近5季和近5年的負債比率,並無出現異常的跳升,因此我認為該比率超過門檻一些,算是還在可接受範圍內。

信義房屋近5季和近5年的負債比率

資料來源:Goodinfo!台灣股市資訊網

不良項目3》董監和法人持股比<33%

資料時間:2024年8月16日  資料來源:艾蜜莉定存股App

雖然董監和法人僅持股11.04%,但檢視2024年3月31日更新的前10大股東名單,在不計入公司自行持股28.53%的情況之下,光是創辦人周俊吉及其長子周耕宇(現任董事長),再加上其他二等親以內親屬實際持有的股分,就高達39.65%,因此內部人實際持股其實滿高的,甚至具有濃厚的家族色彩。

信義房屋前10大股東名單

圖片來源:艾蜜莉  資料來源:公司前10大股東名單

展望後市

信義房屋表示,近期股市出現大幅修正,加上銀行放款水位逼近紅線,現階段採取收緊措施,包含行庫、大型民營和中小型銀行等,都先後拉緊房貸額度,對房貸戶實施3大做法:

1.已准額度待撥者,協調分散撥款。
2.未准額度者「排隊等」。
3.拉高房貸利率。

不過,雖然市場上的變數變多,但因為新青安政策的影響力還是存在,因此2024年下半年的房市,有望延續上半年溫和偏熱行情。

註:以上只是個人研究紀錄,非任何形式之投資建議,投資前請獨立思考、審慎評估

本文獲「艾蜜莉-自由之路」授權轉載,原文:在房市交易量升溫的情況下,信義房屋(9940)的營收表現如何呢?
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1982年生,大學畢業後積極自學投資理財方法,2008年開始投入股市,用自創估價法,鎖定股價被低估、年年配發股息的穩健公司買進,將180萬元本金滾成600多萬元資產,著有《小資女艾蜜莉──我的資產翻倍存股筆記》、《艾蜜莉教你自動化存股──小資也能年賺15%》。

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