北中南行情

獨家專訪營建雙雄為房市把脈

北市房價　兩年後至少漲10%

整理者：潘佳凌、採訪者：朱紀中、劉　萍 更新時間：2009-07-31 瀏覽數：9,814


鍾：我們今年在台北市共有5個工地完工，案量會超過140億元，完工之後，相對個案會減少，所以才說今年買地預算會到100億元，因為回收那麼多現金。同時，因為現金增加，買地又難，所以我們的營運模式會調整，如果買地不順，我們甚至會用自有資金先蓋房子，不向銀行借錢了，這樣獲利率會更高，長期我希望公司淨值在3年內能達到100億元（編按：華固目前淨值為70億元）。

現在，買地難度高，所以開發方向會往都更、合建方向走，目前手上有3至4個案子在進行，這個時間要很長，很多公司都在辦都更，有開工的沒幾個。因為國有大塊地都不標了，所以我們是往都更合建去做，找上千坪土地。其實都更難處理是因為釘子戶的問題，第2是都更談得太熱，不是建設公司開發商得利，而是地主得利。

基本上，合建取得土地或買斷土地，都要在房地產比較不景氣時去進行，在Cycle高檔去進行最困難，因你談了3至5年，可能開發時景氣已經下來。所以，通常高點時，我是不去談都更的，像去年高點，我就都不談，所以都更才會暫時空窗1至2年。但如果看好未來景氣，現在就算比較低檔，因此現在重新談都更，對未來是看好的。

李：在購入土地的原則上，大台北地區我們都接受，但三峽、林口、淡水等供給量大的地方除外。長虹在市場低價時購入5,000坪存貨，未來會陸續開發。現在不是沒有購地的計畫，只是不積極，有比較合理價位的地才會去買。

現在地太貴了，原因是資金行情跟人壽公司炒作，對建商來說，買這種地無利可圖，所以我們今年以買容積移轉的土地為主，像道路或古蹟等容積移轉的土地。這也是購地策略，所以若沒有比較好的地，我們就透過購買容積移轉來為原有的地創造價值，這部分估計可以增加3成。

我們手上現在有都更案在進行，包括跟忠泰合作的案子，但是都更不好做，如果是地主很多，非常複雜，建商一生頂多做成1、2件，從發動到完工至少要15年以上。目前市面上成功的都更案，都是因為地主少，所以我們認為以公家機關為主體的都更案比較可行，像北二女（中山女高）對面那塊地，95%所有權是公家，我們會比較有興趣。


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