北中南行情
近3年人口呈現負成長，空屋率超過10%
中彰投》慎防房價泡沫化危機
撰文者：林帝佑
更新時間：2014-11-28
瀏覽數：45,661
房市的「雞蛋理論」不僅能套用在大台北地區，就連中部也適用。房產專家Sway解釋，所謂的雞蛋理論，簡單來說，就是把市中心當成蛋黃區，市郊當成蛋白區，再外圍屬於蛋殼區。大致上，房價與生活機能是以蛋黃區最貴（最佳）、蛋白區次之、蛋殼區最差。房價起漲時，通常先漲蛋黃區，接著外溢到蛋白區，等到蛋黃區、蛋白區的房價都高到令民眾受不了，蛋殼區才會接棒發酵，但最後一棒，常也是價格下跌時最脆弱的區段，先來看一個實際的故事。
家住南投的賴先生，於2014年3月在草屯的郊區看上連棟透天厝社區，土地坪數約30坪、建物坪數約58坪，建商開價960萬元，經過議價，最後以820萬元成交。
9月中，他在網路上看到同社區較小的物件正在出售，土地坪數約29坪、建物坪數約56.64坪，但開價卻高達1,280萬元！若不計較些微的坪數差異，短短半年，開價竟漲了33.3%，11月該物件仍未出售，但開價下修了7.8%，也要1,180萬元高價。
購屋族進行「輕移民」
到郊區尋找親民房價
賴先生深入了解後發現，該物件似乎是投資客所有，他一方面開心自己買的房子似乎搭上房市增值的列車；另一方面卻也覺得房價漲速驚人，「投資客害那些真的想自住的人買不起，只能說我還算幸運，買的價格較平實。」賴先生表示。
Sway分析，不論中彰投，都有「輕移民」的狀況，因為蛋黃區房價高漲，許多人開始往蛋白區購屋，也造成郊區房價上漲，但開價半年漲3成，「像是用來騙對行情不了解的人。」而前述案例在11月下修開價，Sway說，那是「假跌價」，投資客的成本一定更低。
「雞蛋理論套用在六都以外的區域，雞蛋會變形！」Sway解釋。以彰化跟南投來說，雞蛋的蛋白變得很薄、蛋殼變得很厚。蛋白區的房價要成長，需要有自住買盤，不會因為蛋黃區的房價漲，蛋白區的就跟進，而蛋殼區就更不用說了，房價基本上連動都不會動，因此不論是漲了33.3%，或後來跌了7.8%，都像是「菜籃族投資客的無知投資」。
彰化、南投真的有這麼多支撐房價的自住客嗎？根據內政部統計處統計至2014年9月「現住人口遷入、遷出」資料顯示，彰化、南投的人口連3年都呈現移出大於移入的狀況（詳見表1）。但人口不斷減少，整體房價卻不減反增。
全國不動產彰化員林加盟店店東黃雅甄表示，員林是南彰化的蛋黃區，這3年房價漲了6成∼7成。若將員林進一步分析，東區是員林的核心，3年前成交180萬元的22坪大樓產品，2014年6月同物件的成交價為300萬元，漲幅高達66.7%。而西區雖不及東區繁榮，但房價的漲幅也有5成∼6成。
南投房市以透天厝為主
蛋白區漲得比蛋黃區多
而南投的狀況，中信房屋埔里中華加盟店店長李志成表示，以埔里來說，蛋白區漲得比蛋黃區還要多。埔里以透天厝交易為主，因此以土地單價看房市的漲跌，近3年來，埔里的市中心土地從每坪8萬元漲到12萬元，相較3年前是1.5倍。但是蛋白區漲幅最高達2.3倍，以前土地每坪3萬元∼5萬元，現在約7萬元。
您可能有興趣的文章