搶救爛理財

單薪族如何換屋兼存退休金？

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按小利的收支狀況、考量賣房等不確定性因素後，我試算了10種方案，建議她選其中風險最低、達成率最高的方案，詳細規畫如下：

建議1》開始記帳、找份月薪3萬元的工作

小利剛回台灣還沒找到工作！我幫她試算過，在無收入又不賣房的情況下，她最慢第5年就會出現資金缺口，同時逐年擴大。就算她在5年後賣房，也會在第5年出現41萬元的資金缺口，這些都還不包括她打算在大台北買間2,000萬元的房子、為雙親進行換屋的目標。

假設她在台灣先不換房，中國房產也只租不賣，她還是必須找一份月薪至少3萬元的工作，工作到65歲，才不會出現前述資金缺口。此外，因為小利在台灣的生活開銷是我預估的，加上她過去收支管理不良，建議她現在一定要開始記帳！

建議2》要在台灣換屋，得先賣中國房

小利5年後需要2,000萬元在台灣換房，假設頭期款3成需要600萬元，貸款7成共1,400萬元。但換房時小利已50歲，銀行可能只核貸款期數為10年，這樣每月房貸支出約需13萬元。

雖然福建房價仍有上漲空間，但為了支應這筆費用，我建議她必須在換房前先賣掉中國的房產，預估5年後可賣新台幣2,250萬元，扣掉剩餘的房貸315萬元與換房的頭期款600萬元後，她手上還會有1,335萬元現金。

因為換房後有長達10年的房貸繳納期，加上準備父母與自己的老年看護準備金，試算後，她只要將剩餘的1,335萬元現金投入年化報酬率3.04%的投資工具，即可支應以上所有理財目標。因為小利是在中國賣房，建議資金可留在中國，存款利息會比台灣高很多。

至於目前父母基隆老家在換房後可賣出，預計可賣350萬元，考量她收入不穩、手中現金不足，暫時留在新台幣活存中以備不時之需。

資產配置變化

診斷

➊ 將中國房產賣出，換買台灣2,000萬元電梯華廈，同時賣掉基隆房產約350萬元。

➋ 賣房餘款1,335萬元（約合人民幣267萬元）放中國生息，負擔新台幣1,400萬元貸款（每月約須還13萬元）。

專家建議》
國際認證理財規畫顧問（CFP）曾泳城

投資中國金融商品，賺取較高報酬

小利將中國房產賣掉後，先清償當地剩餘貸款，即使把錢全部匯回台灣買房，依然不足以負擔總價2,000萬元的房子，不足部分仍要申請房貸，且換房後身邊將完全沒有生息資產，只剩下工作收入。

因此，我認同黃顧問的建議，中國房產獲利了結之後，資金可留在中國投資生息，因為中國的利息水準比台灣好，加上台灣房貸利率較低，按照進度還款即可。以下是我對她未來在中國投資，以及還清房貸的建議：

建議1》選擇中國「理財產品」，年報酬率可達5%

中國有「類定存理財產品」（全名為「非保本浮動收益理財產品」），基本上是企業需要錢時會請銀行發35天期的短期債券，銀行再將其包裹成「理財產品」對外銷售。

銀行在發售時會公布預期收益率，2015年初的年收益率約5.3%，只要在中國的銀行開戶，申請開通網路銀行服務，人在台灣即可透過網銀下單購買，不需手續費。不過，投資這類「理財產品」須注意：

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