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房產達人胡偉良：未來這3種房子將愈來愈不值錢！
撰文者：胡偉良 更新時間：2019-04-25
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1.台灣現行的房地產稅制不利炒房
在很多國家，房地產稅並不友善，像在美國一些州，不管房子多大、也不管你有幾間、住多少人，只要有房子就必須繳納房產稅。
稅率由各州政府自己決定，每年稅額占房屋價值的1%到3%都有，紐約州和德州更是高達3%，加州大約1%。政府會定期對房屋價值進行評估，再根據評估值來計稅，而評估值和市場的變化基本同步，房價漲，房產稅就交得多，房價跌，就交得少。
另外，美國房子的持有成本除了房產稅，還有價格不菲的物業管理費，部分州的持有成本甚至是高於3%的。
也就是說，在美國一些州，一套市價1,000萬的房產，每年的持有成本最高可以高達30萬，即便按照中位數1.5％的稅率來徵收，也高達15萬元。
2.房產稅不會降房價，但會衝擊其投資屬性
房產稅會大幅增加房屋的持有成本和交易成本，但這並不意味著政府想把房價打下來，因為從政策設計的初衷來看，徵這個稅主要是為了給地方政府培養一個「長期飯票」，和降房價沒有必然關係。
更何況，房價如果真降了，房產稅也會減收，一個穩定的房地產市場才能培養一個可持續的「長期飯票」。所以，房產稅的開徵，一定會充分考慮市場的承受力，下藥太猛的話，得不償失。
放眼全球，世界上沒有幾個國家會使用房產稅來降房價，因為房地產市場的外部性太強，特別是與金融市場的關聯度極高，房價如果波動太大，往往會波及到整體經濟運行的穩定。美國次貸危機就是一個教訓，任何一個國家的政府都沒有動力讓房價大起大落。
當然，回顧歷史，房價大幅下跌不是沒有，但其發生的時機往往是在經濟危機期間，而非人為的調控。
諾貝爾經濟學獎獲得者羅伯特．席勒曾編制了著名的Case-Shiller房價指數，該指數發現，從1890年到2013年長達123年的歷史中，美國房價真正大跌的只有兩次，一次是1929～1933年的大蕭條時代，另一次是2007～2011年的全球金融風暴時代，其他大部分時間表現為上漲與平穩。
如果盤點1890年到2013年的美國房價走勢可以發現，美國房價在過去的100多年中的年平均增長率約為3%，略高於美國2.8%的通貨膨脹率，這其實就是社會無風險利率水準。
3.應對建議：我們該怎麼做？
購買有租賃價值的物業：從紐約、倫敦、香港的經驗來看，租金是一個對沖物業持有成本的有利工具，例如紐約不少房子的租售比高達5%，扣除3個點的持有成本後，還能有2個百分點的收益，再加上每年2、3個百分點的升值收益，跑贏通貨膨脹還是可以的。
所以，在目前這個重稅時候，一定要把重視租金價值，這可能會從根本上改變原來的資產配置邏輯：那些租金價值低的假豪宅、人口淨流出城市的商鋪、偏遠郊區的大房子，這3類房子，可能會因為「租（金）不抵稅（金）」而被加速拋售，變得一文不值，而大城市中心那種租賃價值高的小戶型甚至商住物業，反而可能價值會上升。
當前房地產市場的各項持有、交易成本已經提高，而任何一個市場，其套利空間和交易成本都是成反比的，這也意味著，民眾靠買房子改變命運的機會視窗會否已經悄然關上？
但畢竟房地產的本質功能還是抗通貨膨脹，而放眼全球大部分國家，實在找不到一個比房子更理想的工具，天量的貨幣總得有一個出口吧？
要讓房價真正平穩，就得控制好貨幣發行，一些先進國家的房價之所以平穩，除了供求關係改善外，更重要的還是穩健的貨幣政策和炒作的防止。
房地產向來是一個複雜度特別高的市場，正反兩股力量的共存是很正常的，真正重要的是，我們得看清主力在哪裡。
本文經授權轉載自台灣商務
胡偉良博士，台大畢業，具工、商、法的跨領域學術背景，為品嘉建設、尚禹營造創辦人，企業體採一條龍作業方式（土地開發、房地產開發、營造工程）。反對高房價和暴利，講真話、談內幕、不鬼扯。堅信専業、微利和價值創造。矢志以公正、不偏私的態度和民衆分享正確、專業的房地産知識。樂見台灣的房地產走入合理的經營環境，協助民眾買得起、住得進好屋。
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