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新房好貴,40年以上老舊公寓能買嗎?良心建商這樣解答

撰文者:胡偉良  更新日期:2019-11-18

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房子在不知不覺中變成了生活的重心,買房也成為每個人的頭等大事。隨著房價愈來愈高,買房子的錢已經不是一筆小數目,甚至對於多數人而言,是一生中成本最高的一次投資,所以在購屋之前,自然需要做好萬全的準備,以確保物有所值。

衡量一套房子的價值,地段、格局、安全性等諸多因素,缺一不可,多重因素,意味著多種選擇,有選擇恐懼症的人,更是需要糾結很久。

俗話說得好,蘿蔔白菜,各有所愛。有人覺得,買房子就像寫字一樣,空白的紙,用起來更舒服,新房住起來更舒心。也有人覺得,中古屋各方面都更為完善,住起來方便。其實,在兩者之間,並不存在絕對的優劣,只是看適不適合住戶,適合,就是好的。

但是在這裡,需要強調的一點是,那些房齡超過40年的舊房,在買之前,一定要考慮清楚,你買房子的出發點,是為了自住還是打算投資。


炒房、投資客們為什麼喜歡投資房齡比較老的房子?
老房子優質的價格和背後的用途才是炒房者看上的東西。一套老房子是否值得投資主要考慮如下幾個方面:

蛋黃區的老學區房子:大量的老房子都屬於市中心地帶,因此,這些老房子都是都會中最早發展的地段,也自然成了炒房者的「心肝」。因為位置好、發展的早,因此周邊的生活機能通常也不錯,雖然房子所在的社區本身的環境不怎麼樣,但是老房子畢竟是在原來的核心區域,而且多數這些核心區域的核心地位還沒有變化,配套設施都很齊全,生活比較便捷,所以若用來出租,倒是都還可以獲得不錯的收益。

投資老房子可以取得城市更新的收益:對於屋齡30、40年以上的老房子來說,符合危老的改建條件,特別是對於整體亟待改善的房子來說更是如此。改建後房子的增值利益往往達到50%以上(權狀坪數的增加+改建後房屋單價的提升),若再加上3、4倍的槓桿,最後的投資報酬率經易就可以到1.5倍以上。

所以,說到底炒房、投資客在乎的不是這個房子新老的問題,而是這個房子是否有可觀的經濟回報。

是否購買的最大考量點在「能否改建」
然而,買老齡房屋最大的問題在於它的結構安全性及居住的舒適性,由於使用年限的問題,一般這種房子的價值有限,其次,這些老齡房,基本沒有再次轉手的可能,所以只能等改建了。改建成功,老屋變新屋,除了結構安全性增加外,居住的舒適性也大幅提升,是非常值得投資的標的物。但是若改建不成,那可就慘了,不但結構安全性堪慮、居住性也不好,屆時要轉手可能也沒人要買,如碰到急需用錢,更是緩不濟急。

所以買老屋真的要注意,需知道老屋的價值和價格只會與時俱減,最後只剩土地的改建價值,若改建不成,那最後的命運可能就是:成了廢墟。所以買入之前,一定要好好考慮好日後的處理方案,像是:有多少鄰居可能參與合建?合建的條件?

凡事都具有兩面性,老齡房,多數都是以樓梯出入,較為不便,且周邊綠化等條件也比較差,所以要不要買老房子完全在於心態和用途,你說呢?

本文經授權轉載自台灣商務

胡偉良博士,台大畢業,具工、商、法的跨領域學術背景,為品嘉建設、尚禹營造創辦人,企業體採一條龍作業方式(土地開發、房地產開發、營造工程)。反對高房價和暴利,講真話、談內幕、不鬼扯。堅信専業、微利和價值創造。矢志以公正、不偏私的態度和民衆分享正確、專業的房地産知識。樂見台灣的房地產走入合理的經營環境,協助民眾買得起、住得進好屋。

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