房產小常識

封面故事搶先讀 ◆ 如何找出最適合自己的優惠房貸？

去銀行辦房貸，有些利率會分成好幾段，每段利率期間又都不一樣，究竟該如何比較呢？基本上，挑選房貸可以從每月負擔能力、總繳利息和房貸實質利率3方面來觀察。每月負擔能力是指每個月能負擔的還款額度，建議不超過薪資的1/3；總繳利息則是所有房貸利息的加總，愈低的利息當然愈好，但仍要搭配每月還款能力挑選。

最後看的是實質利率，由於許多房貸方案分成好幾階段的利率，無法直接看出利率高低，且有些銀行雖然利率低，但開辦費用很高。這時用實質利率就能納入這些因素，算出最真實的房貸利率。

一般來說，依照還款方式，貸款又分為「本息平均攤還」和「本金平均攤還」兩種，同樣利率的貸款方案，採用本金平均攤還的總繳利息會較少，但初期每月負擔也較重，比較不符合薪水隨年齡逐漸成長的情況。接下來會示範如何製作兩種攤還方式的房貸試算表，以方便比出最優房貸。

表格製作➊》
本息平均攤還試算表

1. 在圖中的相對應儲存格處填入欄位名稱，紅色儲存格是比較不同房貸方案的比較基準。其中，➊「浮動利率」是指，銀行因指標利率（又稱定儲基準利率）浮動而調整後的利率，通常每月至每季會更動一次。

自➋儲存格A9開始設定期數，每月是一期，由第0期開始，下拉複製。若是20年房貸就拉至240期（12月×20年）；30年房貸是360期；40年房貸是480期。

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