達人開講
購買預售屋前要做哪些準備？還有哪些細節得留意？掌握賞屋、議價等眉角，聰明買屋不吃虧
撰文者：曼條思尼の理財人生 更新時間：2021-08-30
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購買預售屋，很多人會認為低於市價、或可以低於市價很多，這已經是老舊觀念。無論是自住或投資，預售屋價格低於市價的這種情況，這在過往是有機會的，但由於現在的網路透明化，這樣的的機會也變少，我們就來聊聊這件事，並非不可能。
現在預售屋會有「建商自行販售」和「代銷公司」2個類型，多少會有一些出入，對於有意願購屋，現場可做詢問或者在網路上做些功課。畢竟有聲譽的建商和商譽很好的代銷公司，品牌形象就是他們賺錢的利基點，是不可動搖的，好商譽好公司，質量就會比較安心，還沒看見成品，靠著模型賣屋，訴求的就是信譽，就像信用貸款，信用好沒有抵押品，依然可以貸款出高金額。
在紅單開出還未正式簽約之前，得先了解紅單為何。所謂的紅單，就是已經確定預先購買你所選擇的單位戶並繳交訂金，這時就會開出針對於屬於你的「紅單」（這種方式又稱為「紅單交易」），在未簽訂合約之前，紅單是有保留此戶單位購買權，值得注意的是一個單位可以多開，因為你看上的單位戶，他人也會中意的可能，這點是在簽約前必須要知道的重點。
網路實價登入
對於買家，無論是看到廣告還是是機緣巧合進入預售展示間，大部分都要做的事，就是查詢周圍附近屋價價格，像是利用內政部實價登入查詢網，當然還有其他網站自行公告的實價網站可供產考，但這也是現在屋價不好談的原因之一，甚至有些行銷人員會拿這樣的紀錄來告訴你，周邊這個價格是合理的，用意是要來堵住你的殺價空間，購屋者心裡要有準備。再者，網路上會有不少購屋者相關的群組可加入，通常會集體邀約某個地區、某個建案一同看屋、賞屋，若和這些有意購屋者或已購屋者組成組群時，在彼此分享訊息下能讓價格更透明，這也是購屋者的利基。
建商的建屋風險
預售屋最大的問題就是無法看到成品，在建屋過程中，建商發現必須改變格局或基於安全等其他問題（就不多做細節說明）。
有規模的大型預售屋案，建案期從2年到5年不等，中間比如水泥漲價，鋼筋調漲，時間差所出現的物價波動，一批建屋的物材，一邊賣，一邊蓋，可降低成本，所以物料這次訂購和下次訂購產生價差成本，導致建屋成本增加，這會讓買家價格不易砍價，像疫情這段間鋼筋價格漲幅驚人，建商必須自行吸收，這樣的風險值也會是販售預售屋時價格不下來的原因；這樣的價格空間也要看購屋者入場時機，假設建案銷售不好，不得已需要降價、甚至賠錢販售，這是購屋者入場的好時間點，然而商家也會用這樣的假消息來增加人潮，或者找人進到LINE群組，宣稱為保留戶購買者，來擾亂價格或推薦不好銷售物件、戶區。
操作性手法
有些建商保留戶，對外宣稱已賣出，但為何會有保留戶？廠商認為成屋後價格可以再往上抬，因此保留戶就是預計蓋好後再銷售，因此保留戶會被用來引導購屋者認為此建案搶購很強手，下手要快。
用價格差來吸引購屋者，比如：樑柱大，裝潢不好閃避、西曬、受風面等等之類，像是同建案同樣8樓，右邊每坪多個2萬元、左邊就少個2萬元，30坪就差60萬元，左右邊一比價相差120萬，你可能會因此認為左ˋ邊戶型便宜很多。此時建商或代銷公司若再透過話術不讓殺價，上述的屋型通常能快速被銷售出去，對按比例收成的代銷公司來說是有利的。
很多操作性手法五花八門，不細論只要查過時價登入，彈性有多少心裡有底數，要勇敢開口，就會有機會，價格是訂死的，但心法是彈性的，有誰不願錢花少一點。要注意的是過去曾有預售屋的紅單炒作事件，雖然現在已經沒有此類事件，但還是要預防，畢竟同樣的紅單交易可能不只你一人擁有，寧願不購買，也不要成為炒作下被收割的韭菜。
以上所訴的相對關係
有意購買預售屋、或已付訂拿取紅單者，在還未簽約前的猶豫期，請盡速做功課，上面所說雖然不是很全面，但也是雙面刃。
對於建商或者代銷公司來說，總有讓你少砍價的本事，雙面刃就是你要明白賣屋他們有自己的手法，但得做好談價格時的心理建設，一旦你被說服了，合約簽訂後想要再以更低點的價格購屋，就會變成空談。
也許不少人可能會問：「空屋率這麼高，為何建商還要蓋屋？」對建商來說，他們就是靠這個行業在賺錢養員工，能不蓋嗎？所以只要不賠錢、還能賺一點，就會持續進行，如果你明白到這是建商的無奈點，那你還要不出個價錢讓他好脫手？購屋議價，要談的是成交價，而非漫天亂砍價，若是被認為是來亂的，就算真的想購屋，最後結果就是不給殺價，當然購屋者也討不到便宜。
最後叮嚀，預售屋就是還未蓋好的成屋，簽訂合約時，務必當下看好合約內容，像是驗屋、交屋或通知交屋時日等規定，務必要注意清楚，現在大致上都是制式合約，若有手寫或修改的特別字樣，當下要搞清楚，最好在決定簽約、談價時，先上網研究制式合約，以方便辨認。
在法規上有合約鑑約期7天，在展示所未能完全看完合約內容，務必回去好好瞭解，並非簽完合約回去就好好保存，對於不合理的條款有修正的必要，銷售端不修正是可解除合約的，記得時間是7天喔！
本文經授權轉載自曼條思尼の理財人生
曼條思尼--財富自由的夏波爾(shepherd牧羊人)。人們為追求財富卻迷思自我，遺忘為何目的努力。 曼尼努力過、經歷過，體會這是如此艱辛 ★願引領迷失在金錢中的人們，不受環境侵害擁有自由財富。「學海無涯，有如輕舟越過萬重山」經歷是傷痕，還是助階。財富是壓力，還是幸福，讓我們走向豐富之旅，就在《曼條思尼》展開旅程。
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