房產小常識
自住宅貸款有利息補貼？本金攤還、本息攤還哪個划算？一文看懂房貸大小事
撰文者：存股攻城獅-聰聰 更新時間：2023-01-31
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圖片來源：達志影像
台灣有著「有土斯有財」的觀念，擁有一間屬於自己的房子，對邁入社會的我們來說是難以避免的課題，面臨2008年（SARS疫情年）難得的低房價後，台灣房價就逐年攀漲，使得年輕人想要買房都是個難題，不禁開始有「買房不如租房」的聲浪。
以相近水準的住宅品質來說，通常房租租金會比房貸來得低，且不需要初期支付龐大的頭期款，「住」的支出負擔能減輕不少，但是選擇租房的話，需要面臨幾個殘酷的問題：
房東願意將房子租借給有歲數的族群？
邁入老年後是否有處所可以住（租）？
冷知識：有些國家是提倡租房的（例如德國），其首都柏林有高達85％的租屋率，配合政府規範「不得任意調漲房租、無特殊理由不得要房客搬離」等政策，使買屋這件事情在德國等國家較不盛行，買房的無形壓力便不存在。
我們為什麼決定要買房？
誠如上述，聰聰至2023年已經結婚5年有餘，女兒剛滿3歲。我跟老婆在同一家公司上班，最終決定要買下人生第一間房屋（預售屋）的原因有2個：
1.公司搬遷（通勤考量）
2.給一家3口＋2貓一個穩定的窩
不免俗地開始研究眾多貸款方案、償還方式、津貼補助等等資料，希望透過這篇文章分享，能夠幫助有需要買房或者已經在背負房貸的獅友。此外，若你剛好手上有一筆資金，在躊躇著是否要先償還貸款（不論房貸、車貸、就學貸款等），都建議可以參考我之前的文章：貸款與保險/貸款是否要提早還清？
核心重點1》貸款3大因素
為了讓大家閱讀文章能更快了解，我再次簡述：何謂貸款？
貸款，即銀行借一筆錢給你使用，可以讓你應用在買房、買車、讀書，需要注意的是，這筆資金不會實際經過你的雙手（簡單來說你不會碰到這筆錢），是當有你這些購買或者消費行為時，依照購買依據來跟銀行承貸這筆款項。
其中，貸款受到3大因素影響，包含：貸款金額、貸款期間、貸款利率。知道這3個因素後，我們進一步了解這3個因素會影響2個結果：每個月償還金額、貸款總利息。有初步認識後，我們開始進入今天重點。
貸款攤還方式＆試算
首先介紹貸款的償還方式，大致上可以分為2種：
1.本息攤還：每月償還給銀行的總金額相同（亦稱本利和相同，其金額包含本金與利息），方便理財，適合工作收入穩定，每個月能償還固定金額的貸款人。
2.本金攤還：每月償還給銀行的本金金額相同，至於總金額（加上利息）則會逐月減少，適合年輕工作收入較多（初期償還金額較高），中年可能會轉職到收入穩定或者希望有更多現金流（後期償還金額較低）的貸款人。
以文字說明恐怕難以理解，以下我們用試算的方式來讓大家更好瞭解2者差異，如核心重點1提到的，試算貸款需要3大因素（3個條件）：
條件1》貸款金額：以1,000萬元試算。
條件2》貸款期間：30年。
條件3》貸款利率：1.98％。
總結》貸款攤還方式
試算表可以從文末的實用連結進去計算每個月的攤還金額、總利息等資訊，我直接歸類出以下2個重點結果：
1.採用本金攤還的話可以比本息攤還少約30萬元的總利息。
2.本金攤還的每個月還款金額，初期會比本息攤還方式來得高（44,278元＞36,863元），在中後期則會開始繳得比較少（27,744元＜36,863元）。
這個議題在FB粉專提出時，確實分出2派的討論，部分獅友選擇本息攤還，部分則選本金攤還。2種還款各有好壞，挑選適合自己的來還款就可以，若很介意償還總利息的可以考慮本金攤還的方式（本金攤還有點像是倒吃甘蔗，愈吃愈甜，先苦後甘的概念）。
自購住宅貸款利息補貼＆試算
自購住宅貸款利息補貼可與財政部辦理之「公股銀行辦理青年安心成家購屋優惠貸款」（105年1月1日起優惠貸款最高額度新臺幣800萬元）搭配使用。政府補貼利率：內政部洽商金融機構議定之利率（郵儲利率加0.9％，111年12月21日起為2.37％）減優惠利率。有興趣進一步瞭解＆申請的可以點選內政部網站連結。
自住宅利息補貼（簡稱）實施辦法坦白說有點複雜，為了讓大家快速理解，評估自己是否適合使用這個優惠貸款，以下列出5個方案重點：
1.雖然方案名為利息補貼，但不是白白送錢幫你繳貸款利息或貸款本金。
2.方案是將部分的貸款金額以較低利率來辦理，使總利息可以減少。
3.自住宅利息補貼有配合銀行，申辦方案要注意房貸銀行是否有配合。
4.自住宅利息補貼貸款年限為20年。
5.每個縣市貸款額度不同，台北市最高250萬，其次為新北市230萬。
同樣的，我以4種方案來說明差異：
方案1》同前段30年房貸本息攤還。
方案2》配合自住宅利息補貼年限為20年的條件，追加試算貸款金額與貸款利率不變，貸款年限從30年減為20年的結果進行比較。
方案3》30年房貸申辦自住宅利息補貼的試算結果，其條件取台北市250萬來試算。
方案4》20年房貸申辦自住宅利息補貼的試算結果，其條件從方案3。
※自住宅利息補貼的利率採2022年的1.30％計算，2023年請有需要的再自行追蹤。
總結》自購住宅貸款利息補貼
方案（一）：每個月攤還金額為3萬6,863元，總利息為327萬199元。
方案（二）：每個月攤還金額為5萬494元，總利息為211萬8,459元。
方案（三）：每個月攤還金額為3萬9,486元，總利息為279萬3,078元。
方案（四）：每個月攤還金額為4萬9,707元，總利息為192萬9,205元。
以常見30年房貸的貸款人來講，若有申請自住宅利息補貼的話，總利息可以大幅減少約100萬元，但是每月攤還金額需要上升3,000元左右；以20年房貸的貸款來說，若有申請自住宅利息補貼的話，總利息可以減少30萬元，每月攤還金額還能降低1,000元左右。
由此可知，自住宅利息補貼是20年房貸的首選（個人建議要申請），不僅每月攤還金額降低外（因為部分貸款以低利率計算），總利息亦能減少；相對於30年房貸的貸款人，雖然總利息大幅減少，每月攤還金額卻得提高，故申請30年房貸的則需要斟酌自己的還款能力。
核心重點2》每月償還能力
回歸第2個核心重點，雖然我們試算多種方案，可以比較出償還貸款時對總利息的影響，聰明各位都會優先選擇總利息少的，畢竟沒有人想要讓銀行多賺走利息錢，然而你是否有注意到「總利息少的方案通常每月攤還金額會相對較高」？
貸款借錢即每個月要還錢，以總利息作為方案考量的同時，不要忘記斟酌自身每個月的償還（還款）能力，偶有要繳交保險、稅金等這種金額較大的時候更要特別留意，會不會為了這些支出以致於無法償還貸款唷！
心得分享》償還部分本金
我們在2022年12月底驗屋後，２天內銀行即進行撥款，1月初聰聰父母有贊助我們100萬元償還貸款本金，雖然有考量這100萬元拿來投資存股，是否更有效益，不過看到原本申辦貸款的每月攤還金額後，還是決定先遵循父母的美意，償還部份貸款金額以降低每月攤還金額。
加碼試算》若100萬元拿來投資存股
我先試算提前償還100萬元前後的每月攤還金額與總利息，其差異如下
每月攤還金額（減少）：3,686元
總利息（減少）：32萬7,056元
一開始我滿驚訝的是，我們整整償還100萬元，卻只有讓總利息減少32萬元，經過幾天的思考，我以能負擔原本償還金額為前提（很重要），規畫出2個投資方案：
100萬元不拿來償還貸款本金，投資股票（All-in），以年化報酬率5％+30年計最終金額。
100萬元償還貸款本金後，每月多出3,686元來投資股票（定期定額），同樣以年化報酬率5％+30年計最終金額，並加上32萬多元的總利息差異（因為計算機設定緣故，我是設定每一年投入3,686元／月×12個月＝4萬4,232元／年來複利計算）。
使用複利計算機（實用連結可以點進去試算），利用上述條件計算最終金額如下圖：
以結果來看，是最一開始以100萬元All-in投入年化報酬率5％的方案小勝90萬元左右，不過這個畢竟是理想值，常提到All-in的情況要嘛大好要嘛大壞，若一口氣投資下去的時間點處於股價高點，那狀況就即有可能反轉，該選擇哪個方案同樣是見仁見智，選擇自己能承擔的為優先。
最後，我反思我們採取第2個方案的作法，我覺得挺適合的，我自認投資能力並非卓越，算是默默耕耘存股當養雞的投資策略，加上先償還100萬元確實對每個月負擔支出來說減輕很多，能更有效運用多出的現金流，來決定如何配置投資，算是比較保險的操作方法。
若是你，會傾向哪個作法呢？實用連結
聰明主婦の生活投資學計算機
部分提前償還試算表（華南銀行）
本息平均攤還試算（三信銀行）
本金平均攤還試算（三信銀行）
P.S.考量隱私，恕房屋總價、貸款總金額等資訊不公開分享。
本文獲「存股攻城獅-聰聰」授權轉載，原文：貸款與保險/房屋貸款/攤還方式/自購住宅貸款利息補貼/選對還款方式讓你少繳利息！
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跟老婆都是工程師，家有2貓1女兒。夫妻倆用存股來規畫退休金，為女兒規畫紅包。
存股理念：存股當養雞，用生活日常方式來讓大家更好瞭解股票。
喜歡PPT美編，會自製圖文來分享投資策略、財報分析、市場消息等面向，與獅友們一起累積財富。
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